危老條例

「危老條例」全名是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,與都更計畫最大的差異在「加速」,危老條例適用更簡單快速的流程重建老屋,並享有危老條例獎勵,包含容積獎勵、減免賦稅等,吸引許多屋主關注,但務必注意的是,危老條例有施行申請期限,必須在 116 年 5 月 31 日前提出申請,因此有興趣進行危老重建的屋主/地主,快把握時間瞭解危老條例是什麼,以及危老資格限制與申請流程吧!

🔆 危老重建與都市更新比較

「危老重建」、「都市更新」、「老屋翻新」是中古屋主常搞混的項目,簡單來說,三者都是為了居住安全,將老舊建物重新整建為符合現代安全標準、及高齡生活所需居住機能的場域,最終目的均是「為了延長建築物的使用年限,達到更安全、更適用目前生活機能」,但執行方向卻大大不相同,三者的差異如下:

危老重建:建物經 100%土地及合法建築物所有權人同意,並通過危老建築評估後即可進行,與都更條例相較多了許多彈性,擁有合法房屋證明有機會輕鬆成為一人建商,且無面積限制,所以小基地也能進行危老重建!且程序簡化,經相關單位的建築結構鑒定後,確認符合危老建築資格,就可以申請建築執照開始重建與施工,省下了舉辦公聽會、聽証會等都更所需的評估程序,並有限時危老獎勵政策,期限內完成申請再享容積獎勵及賦稅減免等優惠。

都市更新:都更條例主要目的也是為了老舊房屋的居住安全,例如考量建築耐震度、管線老舊、都市建築風景等,而將這些風險較高的老舊建築拆掉重建,達成更符合目前都市生活機能及安全的建築。與危老條例相較,有較高的基準容積(都更上限為 1.5 倍,危老上限為 1.3 倍),但一般都更新申請程序較冗長,須透過公聽會、聽證會、審議會核定,才能申請建築執照進行拆除及施工,而除了海砂屋、輻射屋或是災損房屋外,都更面積須達到 500 平方公尺以上,相對限制較多。

老屋翻新:中古屋重新裝潢,原因常為家中人員變化,例如新生兒誕生,或是房屋使用目的變更,例如自住更改為其他親人居住,為合符合使用目的而將舊屋翻修,重新裝潢,補強基礎建設及更新裝潢風格。所需時間較短,更動範圍較小,詳細可參考這篇說明:【老屋翻新必讀】2 原因 3 問題 4 流程,舊屋輕鬆翻身!

 

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🔆 危老條例資格

什麼樣的建築物符合危老條例重建資格呢?根據台北市建築管理工程處資訊,危老條例適用對象為: ✔ 位於都市計畫地區之建築物 ✔ 非歷史建築,也就是不具文化歷史紀念藝術價值須保存 ✔ 危險或老舊的合法建築

合法建築代表需領有使用執照、營造執照或是擁有合法房屋證明,如果是違建則不適用危老條例!

危老條例資格

✅ 建築「危險」或「老舊」的定義:

危險 .經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋 .經結構安全性能評估結果未達最低等級者

老舊 .屋齡 30 年以上,無電梯,耐震能評估未達一定標準者 .屋齡 30 年以上,有電梯,經耐震能力評估未達一定標準,且詳細評估判定改善不具效益者

簡單來說,如果建物在都市計畫土地內,且不是具保存意義的歷史建築,符合危險需強制拆除定義的房屋,或是屋齡超過 30 年以上,耐震評估未達標準,且無電梯,或是有電梯但結構詳評後改善不具效益者,即具有危老重建資格,可以開始走建築執照申請程序開始施工重建。

 

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🔆 危老重建優點

為什麼要參加危老重建計畫呢?根據台北市建築管理工程處資訊,主要有四大優點:

1. 建築容積獎勵:依照危老條例重建,最高可達建築基地 1.3 倍基準容積,或是 1.15 倍之原建築容積獎勵,另外值得注意的是,在 109 年 5 月 9 日前提出申請,還會再給予 10% 基準容積獎勵,高容積獎勵是危老條例的一大誘因,有興趣者可別錯過了!另需注意危老條例允許合併鄰地辦理重建,若合併鄰地進行重建時,鄰接基地或是土地的容積獎勵計算限制為 1,000 平方公尺內,並非無上限回饋喔!

#危老相關容積獎勵參考如下: ✔ 期限內提出申請:10% ✔ 原容積大於基準容積:10% ✔ 符合危險及老舊建物:6 ~ 10% ✔ 智慧建築:2 ~ 10% ✔ 退縮建築:8 ~ 10% ✔ 建築物耐震設計:2 ~ 10% ✔ 無障礙環境:3 ~ 5% ✔ 協助取得開闢公設:5% ✔ 綠建築等級:2 ~ 10%

小結:危老容積獎勵上限 30%,另外期限內申請獎勵 10%,最高可獲得 40% 容積獎勵

2. 放寬建蔽率,並有高度管制:建蔽率的放寬會以住宅區基地為限,不能超過原建蔽率,而建築高度管制則由中央授權給各地方主管機關訂立標準。

3. 賦稅減免:於民國 111 年 5 月 9 日前申請危老重建者,可享有三項稅賦減免優惠,分別列舉如下: ✔ 重建期間免徵地價稅 ✔ 重建完成後 2 年內的地價稅及房屋稅減半徵收 ✔ 重建後未移轉所有權者,房屋稅減半徵收期間可延長 10 年

小結:重建期可免徵地價稅,重建完成後,最長還可享房屋稅減半徵收 12 年

4. 住得安全安心,並美化市容:危老條例針對的建物,多為屋齡 30 年以上,無電梯的公寓建築,在重建後對城市風景也有更多的加分,更重要的是重建後耐震度等結構問題,與管線老化潛藏的危險均能一次解決,讓居民在更美麗與安全的城市生活,是件美好的事!

 

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🔆 危老條例申請期限及流程

危老重建設計畫有申請期限,申請截止日為 116 年 5 月 31 日,如果有計畫申請,務必要在期限內提出申請喔!

📍危老重建流程為: 1.  向各縣市政府受理「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的業務窗口提出申請 2.  受理後負責單位會進行危老資格審查,確認建物是否為歷史建築須保存,並進行結構評估(可能包含初步評估與詳細評估兩階段,需檢附文件,並可申請評估費用補助) 3.  如符合危老建築物認定,即可提出建照及拆照申請,進行施工 4.  施工完成核發使用執照,也代表重建完成,開始進入地價稅及房屋稅減半徵收優惠

容積獎勵須在 109 年 5 月 9 日前提出,則可享「基地基準容積 10 % 獎勵」,賦稅優惠則須在 111 年 5 月 9 日前提出申請,則可享「地價稅及房屋稅減免優惠」,記得把幾個重要日期註記起來,提醒自己別錯過申請期限囉!

 

危老獎勵

🔆 如何尋找危老重建團隊

黃巢設計團隊建議進行危老重建時,需考量建築結構、營造、室內設計等規劃,不妨尋找能提供全方位服務的團隊,從建築到室內設計整體考量,更能省去不同單位溝通時間,協助重建更快完成!黃巢設計工務店擁有業界完整的一條龍服務,專業建築師及室內設計師團隊,從規劃到營造到室內設計裝潢,專業的建議,流暢的溝通管道,是執行危老重建的最佳選擇!非常歡迎與我們聯絡,討論可行方案,及協助評估流程與費用!

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