前言

老屋究竟應該翻新還是重建?最關鍵的考量還是成本。但除了眼下可計算的施工與設計費用,你是否也關心房屋整建後的增值空間呢?那麼這時就該好好計算建蔽率與容積率了。簡單來說,它們決定了你重建後的新家能蓋多大?假如坪數不增反減,無疑會影響未來房屋的市場價格、銀行估值等等,這些都是判斷老屋重建是否划算的機會成本。那麼具體來說,建蔽率與容積率指的是什麼?又該如何計算呢?本文將為你詳細解答。

建蔽率與容積率決定你房子能蓋多大與多高

建蔽率能影響地主在這塊土地上,能用多少比率去蓋房子;容積率則影響總建築的樓地板面積,以下我們將針對建蔽率與容積率分別說明。

建蔽率是什麼?

建蔽率指的是建築物在建地上的最大面積佔比。這項規定是為了保留戶外空間,讓建築物間能維持合理的距離,除了維護市容,也有安全上的目的。以前的建蔽率較高,但隨著新建房屋愈來愈多,便在修法後將其調降,因此有時會出現老屋重建後佔地縮水的情形。計算公式如下:

建蔽率 = 建築面積  /  基地面積

一般我們習慣以:建築面積 = 建蔽率 ×  基地面積 

來計算房屋重建後的最大面積

以黃巢位於桃園家族自地自建案例舉例,當地的建蔽率是60%,因此在250平方公尺(75坪)的基地面積上,建築面積不得超過150平方公尺(45坪),剩下的100平方公尺(30坪)則可以規劃成其他空間。屋主希望家族成員們都能住在一起,於是設計團隊在一樓前部設定為店面;側面中段規劃為上樓入口與電梯;後半部空地則為車位及小庭院等戶外空間。讓土地創造更大價值及更豐富的變化。

但房子能蓋多高並非隨意決定,這牽涉到容積率。

案例分享:桃園市 | 自地自建G宅 | 現代

容積率是什麼?

容積率是指建築總樓地板面積與基地面積之間的比例。由於前面提到的建蔽率限制了建築的佔地面積,因此容積率則是在此基礎上,決定了房子能蓋幾層樓。限制樓高除了安全考量,也確保建築不會對周圍造成過多遮擋與壓迫感。

容積率 = 樓地板總面積 / 基地面積

換言之,總樓地板面積=容積率 × 基地面積。

舉例來說,如果容積率是200%,則在100坪的基地上,可以蓋出室內坪數200坪的房子。這時如果建蔽率是60%,則一層樓不能超過60坪,因此這個建案大約可蓋三層樓。但如果屋主選擇一層樓只蓋50坪,那麼200 ÷ 50 = 4,便可以蓋四層樓,以此類推。但只要不超過容積率,房子便可以無限制增加樓層嗎?答案是不行。因為另一條法規規定,樓層高度不得超過基地前道路寬度的1.5倍+6公尺。假設基地前的道路寬6公尺,則建築高度上限為:6 × 1.5 +6 = 15公尺。即便沒有超過容積率,房屋也不得超過此高度。

這樣你是否也知道如何估算重建後的新屋大小了呢?

與建蔽率相比,容積率計算較複雜,因為有免容積的部分,如停車空間、地下室或電梯間。我們僅提供一個粗略的計算方式,讓大家有點概念,具體計算方式還是以房屋實際狀況來評估,建議詢問專業建築師或黃巢團隊。

免費升級新家大小!老屋重建的容積獎勵

雖說各地在修法後都調降放寬了新建案的建蔽率與容積率,但為了鼓勵民眾整建危老住宅,提升居住安全,各地政府都釋出了危老重建的危老條例容積獎勵,最多可達基準容積的130%。也就是說,原先總坪數100坪的房子可以蓋成130坪!除此之外,申請者還能得到稅賦減免、重建補助款等福利。

結語

老屋重建是否划算,除了建築團隊的報價差異,也別忘了計算建蔽率與容積率帶來坪數變化時的機會成本,並結合使用需求一併考慮。除此之外,假如屋齡超過30年、沒有電梯,或許可申請評估是否符合參與危老條例的資格,爭取重建獎勵。若有其他關於老屋重建的疑問,歡迎使用黃巢提供的免費諮詢服務,由我們專業的建築團隊為你提供解答!

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