老屋翻新流程-費用4

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購入屋齡15年以上中古屋需要重新整修?老屋翻新預算要多少?該如何下手呢? 黃巢準備經典案例為你分析老屋翻新必知 2大原因 3大問題 4大流程,教你預估所需費用,帶領你深入了解問題與要點,共同守護家族的記憶!

中古屋翻新想延長居住年限,並融合居住品質及美學,屋主該如何規劃呢?不妨從釐清老屋翻修的目的開始,與室內設計師一起評估翻新項目及費用預算,例如原屋改造經常需進行中古屋電線重拉工程,或是衛浴防水補強及裝潢等,這些可能是整體翻新工程中費用花費較多的部分,另外,不同屋況裝修過程也會有不同的挑戰,屋主不妨先做些功課,瞭解中古屋翻新流程及可能遇到的問題,並與室內設計師討論。各項老屋翻新常見問題及室內設計作品參考,請見黃巢設計案例分享專業室內設計團隊的整理。

為甚麼要老屋翻新?     

一般老屋翻新主要來自兩大原因:

  • 家庭成員需求改變

例如有新的成員加入,像是小寶寶出生、長輩搬來同住、毛小孩加入等,也有可能是既有家庭成員進開始新的人生階段,如小孩進入學齡階段後,除了分房睡外,也需要獨立的閱讀學習空間,或是家中長輩年事漸高,有高齡住宅的需求,浴室需防滑地磚、坐輪椅長輩需較低的電器開關位置等,都是為了打造一個更舒適安全的居住環境,符合家庭成員新的需求,而進行老屋翻修計畫。

  • 購入中古屋,重新整理屋況

中古屋一般而言較新成屋的房價低,但會有較多基礎工程需要補強,特別是防漏水及管線重配置這兩個項目,另外格局有也可能調動,讓整體的採光、通風、動線有更好的規劃,並延長建築年限及居住品質。

老屋翻新三大注意事項

中古屋翻修最大的挑戰或是最花錢的部分,往往不是可見的壁癌、壁地磚脫落等問題,而是藏於房屋內部,例如基礎結構補強、水電管線全面更換、防水防隔音工程等基礎工程補強,也就是房屋本身體質改造,這些看不到的地方如果出問題,對居住者來說是不小的困擾。有哪些需留心的項目呢?我們整理客戶常遇到的老屋翻新 三大問題,在考慮翻新前不妨先問問自己。

  • 基礎結構補強,需要進行哪些工程?

中古屋在進行翻新裝修時,為了屋主後續居住規劃,必定會進行基礎工程的補足,這個部分常是老屋翻新項目中最花錢的部分,也最需要細心確認細節的。特別是有些房屋在購入時,前屋主可能會提及否些區域已更新過,但仍要確認前屋主做的是全面更新或是部份更新,例如浴室的防水工程,是淋浴區或浴缸處做到頂,或是全面都有到頂?水電管線有更換,是全面換新、依照空間需求設置專屬迴路,或是只有廚房重拉?窗框做新的,外牆與窗框的接縫處是否有水泥補強,避免梅雨或是颱風季節滲水等問題。

  • 隔間及動線調整,是否依照使用者習慣規劃好了?

老屋翻新另一項大工程,就是隔間調整了!這個項目也會牽涉到管線配置等基礎工程需處理,另外很重要的考量是,隔間會影響整個房間的採光、通風及動線,並且更動後就不太會再更改了,所以老屋翻新時,空間預計怎麼做個區域的調整,是否減少或增加隔間,格局如何調動,都應該從長遠使用的角度來決定,詳細考量,避免一再修改,也更確保入住後的品質及安全。

  • 如何預估老屋翻新預算?

進行舊屋翻修時,設計師最常被問到的問題是:「目前這個預算報價,後續會不會一直追加其他費用?」,我們可以先從老屋翻新的預算規劃來看,如果將老屋的全屋裝修工程花費分為三個部分,分別是基礎工程費用、裝潢工程費用及軟裝費用來看,費用估算上依屋況、屋齡、使用建材等差異而有所差別,不妨尋找信任的室內設計師評估後報價,而翻修工程都會報價後再簽約,如果照著項目走不太會遇到追加預算的情況,除非翻修過程中又發現其他小問題需處理,才有額外追加的可能,謹慎推估預算的話,不妨在基礎工程預算上預留 5~10% ,作為可能的額外支出備用。

老屋翻新、中古屋裝修,因為需要進行格局及管線的調整配置,以 30 坪來說,整間房屋的整修費用一般會落在每坪 8 至 10 萬以上,大約就是 240 至 300 萬,公寓和大樓沒有太大的差別。如果是只有衛浴設備或廚具進行翻新,每坪約在3 至 3.5 萬 以上的預算。

老屋翻新四大流程

老屋翻新是什麼?一般舊屋翻修施工會有較多保護工程及基礎工程的施作,流程依屋齡、屋況不同,翻新項目和程度的差異,每個專案的流程也會有所差異,以下提供一般狀況的舊屋翻新作業流程,包括最初期的保護工程,以及由內部結構到外部室內設計的基礎工程、裝潢工程及軟件裝飾工程,但仍需注意不同需求也會有不同的程序喔!

  • 保護工程

保護工程是在翻新流程中最初期也最基本的工程,包含大樓電梯、走道、梯間等施工材料及工具會經過的地方,均須先行鋪墊保護,另外中古屋如僅有部分翻修,沒有施工的地方也應先行施作保護工程,避免不必要的碰撞。

 

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  • 基礎工程

從拆除隔間、配管、天花板、地板,到水電管線重新配置,泥作抹牆及防水工程的施作,及貼壁磚鋪地磚,都屬於基礎工程,也是中古屋翻修的核心工程,在細心專業的基礎工程施工後,將老屋體質修復,以延長居住年限,接著才會進行硬裝及軟裝的裝修。另需注意拆除工程所產生的廢棄物,透過廠商清運是否有額外費用產生。

  • 裝潢工程

硬裝裝潢的部分,包含木作進場、系統櫃裝設、油漆牆面等,也就是將老屋上妝的過程,透過室內設計裝潢裝修的妝點,賦予空間新的風格與生命!這部分的工程也會影響整體老屋翻新的費用差異,因為基礎工程費用較固定,為了日後居住安全該做的修復會依序重建,但裝潢工程則有較多彈性,提醒不管裝潢預算多寡,都多注意施工的細膩度,讓之後的居住有更好的品質。

  • 軟件裝飾

傢俱、其他裝飾品、窗簾、壁紙等都屬於軟件裝飾,也就是豐富空間內涵的各種元素,當軟件進屋後,也代表中古屋翻新工程接近尾聲了,最後再將施工環境做整理清潔,老屋翻新工程即完成,可以準備裝修完工後的驗收及入住囉!

通常老屋會遇到的問題?

一般情況來說,我們需要注意的問題包括了格局、設備與結構上的問題。格局問題包括了動線、採光、走廊空間與陽台使用等,這些是在規劃老屋翻新時,需要重新設計的格局重點。設備上,需要去注意的像是水電、瓦斯管線等換新問題,這些設備有使用年限,若已超過合適的使用年限,需要拆除更換,才能確保往後的居住安全。而結構的安全與否也是重點,若翻新工程會涉及到建築物的結構改變,為避免觸法,也需要向相關政府單位申請裝修許可,才能夠進行修繕。

黃巢案例分享

 

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了解老屋翻新後,是否還對老屋翻新的實際輪廓不夠清晰呢?以下和您分享一老屋翻新案例。

這是位於桃園地區的老屋翻修案,屋齡已經超過15年,一開始進到屋內發現這是一間露台坪數比室內坪數還大的房屋格局,是有點頭痛,不過跟屋主了解完需求之後,我們定調在美式鄉村風,黃巢設計團隊以擅長的幾何切割空間設計手法,打通隔間,成功融合玄關、開放式廚房結合客餐廳、更衣室的空間格局,兼顧美學與收納,充分利用每一寸面積做出有效的運用。

完整案例照片:桃園市 | C宅 | 美式庭園鄉村小宅 完整案例採訪文:打造美式風單身宅15坪就夠了!看老屋重現空間超機能 其他案例採訪文:繽紛無罪!老屋大膽換新妝,人生從此變彩色

結語

中古屋翻修首重基礎工程修復,再應用硬體裝潢及裝飾軟件的搭配,並揉合原屋的歷史痕跡,從新舊交融中翻修出居住場域的獨特風韻,讓家的記憶再延伸。黃巢設計工務店的專業團隊,從營造工程到室內設計的全方位服務,多年來賦予許多老屋新的生命樂章,請見相關 作品展示,或填寫表單 聯絡我們,團隊將盡快與您聯絡討論需求。