老屋重建

前言

老屋重建廣義上來講,可以指都更與危老重建兩種,兩者有不同配套措施,通常危老建築的審查作業與法規會比都更來得快速簡單,本篇將重點放在危老重建。危老建築指危險且老舊的建築,為因應高齡化社會來臨,政府自109年推出危老條例,刺激許多屋主想改建老宅的想法,尤其是產權結構清楚的公寓或是屋齡高達4-50年以上的透天老屋。若你擁有老屋,是否正在煩惱該重建或翻修呢? 我們將帶大家了解老屋重建四大判斷教你指標及費用預估。

 

老屋重建四大判斷指標

打掉重練會比拉皮翻新更划算嗎?這沒有一體適用的答案,必須視房屋情況而定。我們建議可以從以下四點來考量:

1.是否有房屋結構上的安全疑慮?

許多老屋的耐震係數都不符合現今的安全標準,甚至是完全不抗震的磚造。在九二一震災後,耐震標準就從「50年一遇的強震」修改為「475年一遇的強震」,也就是必須能承受6~7級的震度。因此老屋即便構尚且完好,也無法保證在未來強震再次發生時能同樣幸運。這時唯一的選項就是重建,畢竟生命無價,千萬不要因小失大。

2.是否需要做防水工程?

老屋經常會有牆面防水層老化導致的漏水問題,不只產生壁癌成為黴菌溫床,嚴重者甚至會影響結構強度。局部補漏的有效期只有數年,而全面防水工程報價往往上看百萬,而且未必一勞永逸,因此重建可能更為划算。

3.是否需要翻修樓梯?

老屋的樓梯大多是泥作,除了會遮蔽採光,位置也不利於格局規劃,因此翻新時需要敲掉之後換位置重做。但更改樓梯位置是個大工程,需要計算承重、在樓板上重新開口、灌漿填補等,如此龐大的工作量當然費用高昂,讓重做與翻新的成本差距縮小許多。

4.建蔽率與容積率是否符合成本效益及自身使用需求?

如果能申請危老重建,最大的好處就是最高40%容積獎勵。譬如說,本來100坪的房子可以蓋成140坪。除了住起來更舒服,房屋的總價也順勢提高。相反地,如果重建後不能得到更多的容積,那麼每坪分攤的成本就會更高。因此務必是先請建築師確認重建後的建蔽率與容積率是否符合成本效益。

 

老屋重建一定要找建商嗎?

與建商合作的好處是可以將坪數分給建商抵價,減輕屋主的成本。但相對的,屋主在重建後能得到的坪數就會少很多。考量到未來房價增值的機會成本,坪數抵價是否划算還需要進一步評估。但自行辦理內容複雜的「重建計畫書」被退件機率極高,不想與建商合作的屋主還可以怎麼做呢?建築師事務所會是一個好選擇。事務所不僅能代為處理繁瑣的申請程序,且更適合中小型的建案,能靈活提供客製化服務,屋主也不用擔心重建後坪數被分走所造成的損失,黃巢獨有的一條龍服務,從建築設計、房屋營造、室內空間設計做一次性的整體規劃,更能為屋主省下心力提高效率。

 

合理的老屋重建費用

合理的重建費用大約為每坪12萬起,包含拆除、建築師與營建費用等。裝潢費用另計,依建材、家電設備、傢俱及軟裝佈置等的選擇而有所不同,總坪數多少也有影響,可抓每坪5萬左右。另外,想蓋什麼樣的房子,也牽扯到建築結構、營造工程及室內裝潢等規劃,這些都會影響重建預算。

 

結語

 一旦下定決心重建,找到好的建築公司非常重要。以黃巢的專業建築團隊來說,除了可幫忙評估是否有必要重建,也能在監控施工流程,確保完工品質。切勿貪小便宜找經驗不夠豐富的公司,有可能因為違法拆除被周圍住戶檢舉,讓屋主多繳罰金。有關老屋重建相關問題,可以參考以下相關文章或與黃巢設計專業團隊諮詢

 


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