自地自建

前言

近年房市甚熱,住宅用地的需求上升,昂貴又稀少的都市土地,使得大家開始關注農建地,原本被歸納為農業區的土地,成為大家投資的標的。許多人都想藉此賺錢,可是大家知道土地的種類有很多嗎?可不是每一種都能蓋建物,即使能蓋,也不一定能成為自用住宅。土地評估為自地自建第一個也是最重要的步驟,到底應該要買怎樣的土地呢?

土地種類

台灣的土地分為三大類,分別為都市土地(13%)、非都市土地(78%)和國家公園土地(9%),能買賣的只有前兩者。以下將詳細說明:

都市土地

都市土地是指都市計畫法實施範圍內的土地。按照使用目的不同,可以分為10種類別,各類別的建蔽率和容積率,各縣市政府有不同的規定。

自地自建

非都市土地

非都市土地就是都市計畫範圍之外的土地,其開發受區域計畫法所規範。按使用目的不同,有甲、乙、丙、丁種建築用地,農牧、林業、養殖等10餘項分類。

 

哪些土地可以自地自建

自地自建

都市計畫法區域計畫法

炙手可熱的農建地

什麼是農建地?

自地自建

都市計畫法

農建地真正的名稱是「都市計畫農業區建地目土地」,指的是在都市計劃發佈之前就已是「建」地目,後來被都市計劃訂為農業區,但這塊地仍然可以蓋「住宅」。相較於一般農地,兩者的差異主要在於:農地只可興建「農舍」,且需購買滿五年後才可交易,農建地則不受此限制,實用性及流動性都更好,因此讓需多自地自建的屋主趨之若鶩。

如何知道一塊土地是否為農建地呢?

你只需查看兩項資料:

  1. 都市計畫編定為農業區,在「土地使用分區證明書」註記:農業區
  2. 土地登記簿謄本其地目欄為:「建」地目土地

要注意的是,土地登記簿謄本上,變更為「建」地目的登記日期,必須要在該區都市計畫發布日期「之前」,否則這塊地就算農地,只能蓋「農舍」,而不是一般建築物。



那麼農建地貸款時與一般建地有什麼不同呢?

主要在於利率較高,約為2%-6%之間,且鑑價通常略低於一般建地。影響鑑價的主要因素是,農建地周圍是否有整體規劃?是否連接在建線上?土地是否完整?是否有連外道路可以進出通行?但仍要視個案實際情況而定。

另外,農建地修建住宅時必須符合以下規定:

  1. 簷高不得超過14公尺,並以四層為限,
  2. 建蔽率不可以大於60%,容積率不得大於180%
  3. 除居住使與一樓可以做小型商店飲食店外,其建築使用不可以違反農業區有關土地使用分區規定。
  4. 若土地上原先就已經有老建築物,且建蔽率超過60%,翻新時可以保留原有的大小,但是如果是改建、增建或拆除後新建,就必須符合建蔽率不可以大於60%,容積率不得大於180%的規定。

雖然農建地自建住宅看似不困難,但其中牽涉的眉角很多,因不諳法規,蓋到一半變違建被要求拆除的案例也屢見不鮮,建議若是有相關計畫,可以找專業且經驗豐富的黃巢築世建築團隊評估,讓自身權益更有保障。

 

如何查詢土地種類?

都市土地查詢

網路查詢:至全國土地使用分區查詢各縣市政府土地分區查詢系統,輸入地址或地段地號。申請使用分區證明:若需要具政府公信力的證明,可至各縣市政府臨櫃或網路申請。

非都市土地查詢

向各地地政事務所申請「土地登記謄本」,查看「使用分區」、「使用地類別」。若兩者皆為空,則該土地可能為都市土地,可利用「使用分區證明」查詢。

 

購地注意事項

  • 第一,應注意產權是否完整,譬如土地是否為賣家單獨持有,或土地有無被限制使用或被抵
  • 第二,應注意土地的類別是否符合自地自建的需求
  • 第三,確認買賣雙方負責的稅務成本。就交易過程來說,買方須負擔的稅為印花稅與契稅
  • 第四,合約應盡量取得實際性保障,如開立本票、設定抵押權、信託登記等,避免所有權轉移過程中的風險。

 

土地評估可以詢問誰?

  1. 地政士(俗稱代書)
  2. 土地開發公司
  3. 建築師
  4. 自地自建統包公司

 

結語

比起購買建商蓋的房子,自地自建雖然辛苦卻能省下不少錢,又或者各位心中有一個自己的房屋藍圖。可是看似平凡的土地,法規和細則實則非常繁雜,是大眾不熟識的專業領域。倘若買了一塊不能自地自建的土地,除了損失金錢,更會觸犯政府規定。因此,若有任何問題,都歡迎詢問黃巢,黃巢設計工務店將客人的需求放在利潤之前,為各位量身打造屬於每一個人的最佳選擇。