每個人都希望擁有兼具機能需求與美觀品質好的住家,卻常因價位、主客觀條件等限制,苦尋不到合適住宅,因此越來越多人想乾脆自己蓋房子。屋主在考量自地自建時,可能有許多疑問,例如費用怎麼抓?該準備多少預算?貸款是否容易辦理?流程怎麼走?其實沒有想像中複雜,例如若想申請貸款,能透過專業建築團隊協助申請土地建築融資,提供興建計畫書,讓流程變簡單。黃巢設計團隊整理自地自建相關資訊包含案例,協助規劃者更有方向,順利打造出實用與美觀兼具的夢想空間。

 

自地自建優點

夢想的家應該是量身定制,在這個家裡,「使用者需求是最重要的!」,買地自建的優點是建築成本較低,居住空間可以依照房屋使用者的使用及偏好規劃,設計出喜歡的外觀、格局、建材,甚至能符合風水考量,及現下環境變遷適用、採光好通風佳的節能建築。特別是一些特殊需求,例如愛好烹飪的主人,廚房常需要多個 220 v 插座,熱愛戶外活動的主人,家中可能有需要停車或放運動器材的空間,如果是一般成屋,要符合需求可能需重拉管線,或是敲打堆砌出新的隔間,但如果是自地自建,就能在建築規劃與室內格局設計時,一起考量進去,省下時間與金錢,創造出更符合使用效益的夢想宅。

 

自地自建一坪約12萬起,建物所在位置及結構工法影響預算高低

如何在可承擔的費用付出下,換來能安頓家人身心靈的舒適居住場域,是自地自建中最大的課題。影響成本支出的原因很多,首先會依「使用者需求及使用人數不同」而有所差異,而「房屋所在縣市不同」,也會有不同的報價,例如台北市有不少為地質敏感區及土壤液化區,因此有相對嚴格的施工規範,建築師與工程施作費用自然提高。部分「基地位在小巷弄中」,出入不方便相對也會影響到所花的時間金錢成本。「建築結構系統」也是考量因素,例如我們的基本要求是筏式建築基礎,安全性優相對建築成本也會較高。

首先根據您的建地所在位置與周邊環境,會影響整體施工的預算:

  • 12萬/坪:周邊環境適合施工
  • 12-15萬/坪:不好施工
  • 15-20萬/坪:台北、新北 (跑照成本費用較高)

建議成本估算應在一坪12萬起(不含室內裝修費用及建築設計請照費用)。屋主估算資金時,一個簡單的原則是:土地價值決定自備資金的成數。愈有價值的土地,貸款額度就愈高。但一般來說,2~3成的自備金是較為保險的比例。因此,總預算1000萬,自備金可估算為2~300萬。

有些方式為「原屋增建」,增建大改造須將結構整體評估,重新配置並增強結構,這樣的方式又跟單純自地自建的處理流程不同,因此費用支出也會不同,最後是屋主會有「建材選擇及室內設計」偏好,這個因素會讓每個個案的報價落差甚大,因此仍建議有需求者與專業團隊聯絡,將既有想法,例如材料選擇、結構工法、預計幾人住、是否需要機電設備、是否需要庭園設計等列出溝通,再交由建築師充分了解屋主需求後進行估價,也不妨將自己的預算列好與建築團隊討論,尋求可負擔預算下的最大效益。影響自地自建費用因素總結如下:

  • 使用者需求及人數
  • 房屋所在地區與週遭環境是否好施工
  • 建築結構系統
  • 整體結構是否要重新配置
  • 建材等級選擇
  • 室內設計偏好

另外需特別注意的是,部分業主在自地自建規劃時尚未購入土地或舊建物,如果有在觀望中的標的不妨先與建築師聯絡,確認該地能合法興建,避免遇到土地上有無法遷移的占用建築物或其他無法興建的問題,而花了一大筆費用購地,卻因土地地目等原因無法建屋。另外資金配置上也要注意買完土地後剩下的資金是否足夠順利蓋完房屋,因此建議若有自地自建規劃,先找專業團隊從頭評估,真正節省不必要的支出。

自地自建

自地自建資金不足怎麼辦?可向銀行申請貸款

許多人在購屋時會善用貸款確保手邊資金調動的靈活度,以黃巢設計工務店的實際案例來說,能夠協助屋主向銀行申請土地與建築融資,新屋竣工取得合法使用執照後,可再轉為一般房貸。而銀行逐漸放寬土地和興建建物貸款成數,土地融資(購地貸款)可貸成數最高大約 5成,建築融資則約 4成,由此可知自地自建可貸成數與新成屋雷同,欲自地自建的業主再與建築團隊估價時,記得同時討論貸款規劃,及確認團隊再辦理貸款時可提供的協助有哪些。一般來說,銀行會哪些條件決定貸款成數呢?主要分為以下五個項目:

  • 貸款人職業年收與自備款
  • 土地房屋鑑價  
  • 土地使用分區
  • 土地所在地與大小
  • 詳盡興建計畫與財務說明書

其中,自備款建議至少準備三成,避免因工程中突然增加預算而產生資金缺口。最糟的情況下,銀行會因工程停擺而終止撥款,並查封土地,甚至進入法拍。另外,詳盡的興建計畫代表較低的風險,銀行自然願意給出較優惠的成數與利率,因此是否有可靠專業的團隊評估並擬定計畫,是貸款成功的關鍵。

 

自地自建流程

自地自建流程依不同土地及需求而有所別差異。專業的設計團隊會依現場情況及屋主的需求進行評估。黃巢設計工務店整理一般情況下的自地自建流程,提供給有需求的屋主參考。希望能幫助您與建築團隊討論時更加順利。

黃巢-自地自建流程

1. 建築設計

第一階段:土地評估與預算規劃

首先,建築師會進行建築基地資料的調查,確認該土地依法可以蓋房子,並檢視其法定建蔽率及容積率,判斷可建造的建築大小,以便協助屋主做預算估價,並開始初步設計。此外,該階段所申請的地籍資料、土地鑒界等,會在下一階段申請執照時用到。

第二階段:建築設計

設計師會與屋主就空間的分配與機能進行詳細的討論。有哪些人會住進這個房子?他們各自的需求又是什麼?譬如,長輩是否需要無障礙設計?孩子能不能有遊戲間?女主人的瑜伽房?男主人的音響室?甚至在有限的空間內規劃天井、電梯或花圃的位置,這都是需要屋主提出想法一起討論的。一但確定使用需求,設計師就會著手進行建築結構的設計與空間規劃,前者依建築基地的地質特性與當地氣候,會考量不同的建材方案,如鋼筋混凝土、鋼骨、木造等;後者則會規劃隔間、衛浴廚房的位置、開窗方向、裝修風格等。

第三階段:繪製施工圖 

接著,設計師便能依照屋主的想法開始繪製設計圖,並製作成3D示意圖(圖1)。這時,屋主幾乎可以看見自己夢想宅落成的樣子了。愈精準的3D圖愈能讓屋主與設計師充分討論細節的調整,這也是黃巢設計工務店對製圖如此慎重的原因。定稿後,設計師便會製作實體模型(圖2)。好的模型不只能演示設計效果,更能讓案主看見房子將會如何「呼吸」——與陽光、風、土地的互動關係。

 

自地自建流程-三代同堂獨棟住宅

(圖1)自地自建三代獨棟住宅   3D圖

自地自建流程-艾拉.法蘿民宿

(圖2)艾拉.法蘿民宿實體模型

自地自建-平面圖

(圖3) 艾拉.法蘿民宿 – 自地自建平面圖

 

2. 執照申請

營建執照申請文件

這是自地自建過程中最複雜的文書流程。但放心,這裡會用最簡單的方式為您說明。

首先,建築基地必須經過土地鑑界,接著到到地政事務所申請鑑界成果圖;如果有跟銀行貸款,建築基地被銀行設定地上權,就會需要銀行的同意書;個人資料部分,需要土地所有權狀、身分證影本;接著到主管機關申請建築線,並將上述資料,連同地質鑽探報告、建物結構簽證、房屋設計圖和建照申請書送到主管機關申請建照。看起來很複雜嗎?別擔心,黃巢設計工務店可以幫您包辦申請到領照的全部流程。

在申請建造執照階段,所需審查時間會依照縣市不同而快慢不一,一般正常約需2-3個月左右時間。建議與建築師達成第一階段共識後,即可進行執照申請送審,當建造執照申請通過,而水電、電信、消防四大管線也審核完成,即可進行營造工程開工。

 

3. 營造監工階段

動土儀式後,便會開始基地開挖,接著是PC澆灌,阻止鋼筋受到土壤污染。放樣確認樑柱位置後,可以開始從底部往上,重複鋼筋綁紮、板模、灌漿、養護的流程,逐步完成建築體。這個階段,任何的毫釐之差都會使成果有所不同。小則影響設計效果的呈現,大則減損建築的壽命。因此,設計團隊與施工團隊的溝通與默契尤為重要。這也是為什麼黃巢設計工務店整合了設計、營建、裝潢,大幅提升工程的可靠性。

自地自建-基地開挖

基地開挖

自地自建-PC澆灌

PC澆灌

自地自建-地樑鋼筋綁紮

地樑鋼筋綁紮

自地自建-基礎底板組模

基礎底板組模

自地自建-大底灌漿

大底灌漿

自地自建-基礎養護

基礎養護

自地自建-鋼筋查驗

鋼筋查驗

自地自建-養護

養護

自地自建-樓板配管

樓板配管

自地自建-牆面鋼筋組立及配筋

牆面鋼筋組立及配筋

自地自建-建築室內

建築室內

自地自建-上樑

上樑

建築完成

建築完成

4. 領取使用執照

新屋落成後,向地方政府的公務機關申請勘驗,過關後就能拿到使用執照,然後憑此文件申辦水電、產權過戶等手續。這個流程所需的文件也不少,包括竣工查報表、廢棄物管制卡、氯離子檢測證明、鋼筋無輻射證明、施工日誌等等。一般人會尋求跑照業者的協助,但黃巢設計工務店當然會為屋主提供這項服務。

所需文件:

  • 竣工查報表
  • 廢棄物管制卡
  • 氯離子檢測證明
  • 鋼筋無輻射證明
  • 施工日誌

 

氯離子檢測

氯離子檢測

 

5. 室內裝修與完工階段

一般人對室內裝修的理解可能只是光源、板材、收納空間的排列組合,但對選擇黃巢的屋主來說,遠不只如此。畫廊?酒窖?攀岩牆?家不僅僅是一棟遮風避雨的住宅,也是實踐屋主對生活想像的藝術品。但如何讓天馬行空的設計與生活的舒適性取得平衡,則有賴設計師與屋主充滿內心卻保持熱情的反覆討論。黃巢與客戶之間,向來如此。

完工時,除了會提供工程履歷及每個檢驗過程中拍照存證這些基本流程,另外黃巢為了使顧客安心會提供一年的保固服務。只要在保固範圍內,客戶有任何疑慮,比如室內設計、房屋結構、水電管線…等等問題,我們皆會協助客戶。坊間一些自地自建公司可能會與驗屋公司合作,但有可能當下驗好但日後若有問題無法保證可以幫忙解決,這邊建議記得要再確認清楚。 黃巢希望每位顧客不只在完工當下,在居住後也能滿意我們提供的品質。

 

10個自地自建常見問題

 1. 預算如何規劃?

費用可以從幾個面向來看:使用者需求與人數、施工所在縣市與位址、建築結構、最後是影響層面最大的屋主對於建材的選擇與室內設計偏好!

延伸閱讀:自行發包 vs 營造商哪個划算?自地自建統包方案比較

2. 規劃自地自建前,先找建築師還是設計師?

建議兩方都要找,因為建築師與室內設計師從一開始就必須彼此配合。建築師所負責的基地整合與土地面積核算是後續設計工作的基礎,而建築師規劃建築體時,也須考量特定的室內設計需求是否需透過相應的建築方式來實現。

3. 自地自建約花多少時間?

所需時間約2-3年不等。自地自建流程從建築設計、申請建造執照、營造工程工作進行、領取使用執照,建築物能合法使用、室內裝潢進行,到最後完工交屋,代表業主自己跑流程所需花費的精神與時間。但仍須視建築複雜度、基地所在位置、工班調度等條件而定。工期延長是導致自地自建成本增加的主要原因,通常是由於設計師與施工團隊缺乏默契、不諳法規。黃巢的一條龍統包服務可以幫您避免這種情形發生,在最短時間內交屋。

延伸閱讀:2021自地自建從規劃到完工需多久時間?詳細流程大公開!

4. 建築成本一坪可以怎麼估算?

總的來說,黃巢建議成本估算應在一坪12萬起(不含室內裝修費用及建築設計請照費用)。並根據您的建地所在位置與周邊環境,也會影響整體施工的預算,例如:

  • 12萬/坪:周邊環境適合施工
  • 12-15萬/坪:不好施工
  • 15-20萬/坪:台北、新北 (跑照成本費用較高)

5. 自地自建與購買成屋比起來,哪個比較便宜?

不一定。實際費項會因為建地位置、施工、裝潢有所差異。但可以確定,您能享受更多空間的自由度及客製化的設計,擁有一個能住上一輩子的家,不像成屋在某階段可能需要換房。並且,兩者的可貸款成數是雷同的。

6. 是否有推薦案例?

有的!有的!黃巢經手多項知名自地自建案件,例如墾丁民宿興建案-艾拉.法蘿民宿桃園現代風格自地自建高雄多野樂寵物餐廳旅宿  以及墾丁民宿現代主義風格 等等,我們也很高興受邀設計家專訪,歡迎大家參考!

延伸閱讀:想要一個夢想宅?黃巢精選自地自建案例分享

7. 自地自建如何開始?

如果有在觀望中的標的不妨先與我們聯絡,確認該地能合法興建,避免遇到土地上有無法遷移的占用建築物或其他無法興建的問題;如果您已有合適的建地,也歡迎跟我們討論預算跟初步的設計構想喔!

8. 什麼樣土地可以蓋房子?可否幫我評估?

並非所有的土地都可以蓋房子,通常土地有分農地、農建地、林地、都市計畫內建地、都市計畫外建地等。不同的地目上有不同的建築屬性,修建規定,以及對起造人的身份要求。譬如曾經的農舍豪宅,修法後起造人須具備農夫身份、名下不得有不動產、需至少要持有2年、至少要2.5分的土地大小等,並非誰都可以買來蓋房。另一方面,在日後出售時,地目也是影響價格的重要因素。建議購地前,先洽詢各縣市建管單位、建築師,才不會花錢買到一片沒辦法蓋房子的土地。黃巢團隊提供土地評估、預算規劃與法律諮詢的服務,協助您在自地自建的過程中節省時間、少花冤望錢。

9. 其他該注意的事?

你的土地能蓋房子嗎? 土地是否能合法興建是第一關,建議業主有觀望標的物時,即可聯繫專業團隊評估。第二關則是資金預備,需注意完土地之後,是否還有充足資金順利蓋完房屋!

延伸閱讀自己蓋房子需要注意什麼?建築師揭秘自地自建4大重點

10. 如何選擇專業團隊?

自地自建不只是蓋房子也涵蓋到美學設計,包含營造、建築與室內設計三大部分。有些業主會採取先找建築師畫設計圖,再找營造商施工,最後找室內設計師做裝修,但這做法就要非常小心,因為業主成為溝通橋樑,有一個環節沒注意好或確認好,在彼此團隊不熟識的狀態下,很可能造理解有誤,造成時間與金錢上的浪費。所以除了選擇信譽優良,過去有豐富自地自建施工經驗,也可以考慮選擇同時有營造、建築與設計團隊的建築師事務所。

 

結語

自地自建最大好處就是能夠按照自己的意願設計,規劃想要的格局,將土地做最好的利用,但前提是自備款要夠,及找得到專業的建築師與監工。建築、營造、設計三方協力合作,彼此清楚房屋的設計方向及細節,了解工程進度,才能保障品質。黃巢設計工務店由建設公司、建築設計、室內設計三大主體組成,提供專業一條龍式服務,協助屋主真正省下溝通的時間與金錢。我們用同理心傾聽需求,並且注重建築設計的採光、通風,與時俱進創造符合主流的節能建築,重視科學風水「陽光」、「空氣」、「水」生命三元素,從專業立場幫屋主多想一些,以使用者需求為本,創造出一棟棟乘載著情感的夢想住宅,更多案例歡迎參考黃巢建築設計自地自建案例,也可透過填寫連絡表單,與我們聯絡溝通需求!

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