自地自建作品

 

每個人都希望擁有兼具機能需求與美觀品質好的住家,卻常因價位、主客觀條件等限制,苦尋不到合適住宅,因此越來越多人想乾脆自己蓋房子。屋主在考量自地自建時,有熱情,卻也有許多疑問,例如費用怎麼抓?應準備多少成本?貸款是否容易辦理?流程怎麼走?有沒有案例能參考呢?其實沒有想像中複雜,例如貸款,能透過專業建築團隊,協助申請土地建築融資,提供興建計畫書,讓流程變簡單。黃巢設計工務店整理自地自建完整介紹,協助規劃者更有方向,順利打造出實用與美觀兼具的夢想空間。

 

自地自建優點

夢想的家應該是量身定制,在這個家裡,「使用者需求是最重要的!」,買地自建的優點是建築成本較低,居住空間可以依照房屋使用者的使用及偏好規劃,設計出喜歡的外觀、格局、建材,甚至能符合風水考量,及現下環境變遷適用、採光好通風佳的節能建築。特別是一些特殊需求,例如愛好烹飪的主人,廚房常需要多個 220 v 插座,熱愛戶外活動的主人,家中可能有需要停車或放運動器材的空間,如果是一般成屋,要符合需求可能需重拉管線,或是敲打堆砌出新的隔間,但如果是自地自建,就能在建築規劃與室內格局設計時,一起考量進去,省下時間與金錢,創造出更符合使用效益的夢想宅。

 

自地自建費用

如何在可承擔的費用付出下,換來能安頓家人身心靈的舒適居住場域,是自地自建中最大的課題。影響成本支出的原因很多,首先會依「使用者需求及使用人數不同」而有所差異,而「房屋所在縣市不同」,也會有不同的報價,例如台北市有不少為地質敏感區及土壤液化區,因此有相對嚴格的施工規範,建築師與工程施作費用自然提高。部分「基地位在小巷弄中」,出入不方便相對也會影響到所花的時間金錢成本。「建築結構系統」也是考量因素,例如我們的基本要求是筏式建築基礎,安全性優相對建築成本也會較高。

有些方式為「原屋增建」,增建大改造須將結構整體評估,重新配置並增強結構,這樣的方式又跟單純自地自建的處理流程不同,因此費用支出也會不同,最後是屋主會有「建材選擇及室內設計」偏好,這個因素會讓每個個案的報價落差甚大,因此仍建議有需求者與專業團隊聯絡,將既有想法,例如材料選擇、結構工法、預計幾人住、是否需要機電設備、是否需要庭園設計等列出溝通,再交由建築師充分了解屋主需求後進行估價,也不妨將自己的預算列好與建築團隊討論,尋求可負擔預算下的最大效益。

總的來說,黃巢建議成本估算應在一坪12萬起(不含室內裝修費用及建築設計請照費用)。並根據您的建地所在位置與周邊環境,也會影響整體施工的預算,例如:

  • 12萬/坪:周邊環境適合施工
  • 12-15萬/坪:不好施工
  • 15-20萬/坪:台北、新北 (跑照成本費用較高)

屋主估算資金時,一個簡單的原則是:土地價值決定自備資金的成數。愈有價值的土地,貸款額度就愈高。但一般來說,2~3成的自備金是較為保險的比例。因此,總預算1000萬,自備金可估算為2~300萬。

另外需特別注意的是,部分業主在自地自建規劃時尚未購入土地或舊建物,如果有在觀望中的標的不妨先與建築師聯絡,確認該地能合法興建,避免遇到土地上有無法遷移的占用建築物或其他無法興建的問題,導致花了一大筆費用購地,卻因土地地目等原因無法建屋的浪費,資金配置上也要注意買完土地後剩下的資金是否足夠順利蓋完房屋,因此再次建議有自地自建規劃者,可以先找專業團隊從頭評估,真正節省不必要的支出。

 

自地自建貸款

許多人在購屋時會善用貸款確保手邊資金調動的靈活度,以黃巢設計工務店的實際案例來說,能夠協助屋主向銀行申請土地與建築融資,新屋竣工取得合法使用執照後,可再轉為一般房貸。而銀行逐漸放寬土地和興建建物貸款成數,土地可貸成數最高大約 70%,建築物融資則約 50%,由此可知自地自建可貸成數與新成屋雷同,欲自地自建的業主與建築團隊估價時,記得同時討論貸款規劃,及確認團隊辦理貸款時可提供的協助有哪些。

 

自地自建流程

依不同土地及需求而有所別差異。專業的設計團隊會依現場情況及屋主的需求進行評估。一般情況下,有以下六個階段:

自地自建流程

1. 建築設計階段

首先,建築師會進行建築基地資料的調查,檢視每一塊處地的建蔽率及容積率,以便協助屋主做預算估價,並開始初步設計。設計師會與屋主就空間的分配與機能進行詳細的討論。有哪些人會住進這個房子?他們各自的需求又是什麼?譬如長輩是否需要無障礙設計?孩子能不能有遊戲間?女主人的瑜伽房?男主人的音響室?甚至在有限的空間內規劃天井、電梯或花圃的位置,這都是需要屋主提出想法一起討論的。

接著,設計師便能依照屋主的想法開始繪製設計圖(含平面(圖3)、剖面及立面圖…等等),並製作成3D示意圖(圖1),可參考此案例。這時,屋主幾乎可以看見自己夢想宅落成的樣子了。愈精準的3D圖愈能讓屋主與設計師充分討論細節的調整,這也是黃巢設計工務店對製圖如此慎重的原因。定稿後,設計師便會製作實體模型(圖2),可參考我們的墾丁民宿自地自建設計案。好的模型與圖面不只能演示設計效果,更能讓案主看見房子將會如何「呼吸」— 與陽光、風、土地的互動關係。

 

 

 

自地自建流程-三代同堂獨棟住宅

(圖1)自地自建三代獨棟住宅   3D圖

自地自建流程-艾拉.法蘿民宿

(圖2)艾拉.法蘿民宿實體模型

自地自建-平面圖

(圖3) 艾拉.法蘿民宿 – 自地自建平面圖

 

2. 執照申請

這是自地自建過程中最複雜的文書流程。但放心,這裡會用最簡單的方式為您說明。

首先,建築基地必須經過土地鑑界,接著到到地政事務所申請鑑界成果圖;如果有跟銀行貸款,建築基地被銀行設定地上權,就會需要銀行的同意書;個人資料部分,需要土地所有權狀、身分證影本;接著到主管機關申請建築線,並將上述資料,連同地質鑽探報告、建物結構簽證、房屋設計圖和建照申請書送到主管機關申請建照。看起來很複雜嗎?別擔心,黃巢設計工務店可以幫您包辦申請到領照的全部流程。

在申請建造執照階段,所需審查時間會依照縣市不同而快慢不一,建議與建築師達成第一階段共識後,即可進行執照申請送審,當建造執照申請通過,而水電、電信、消防四大管線也審核完成,即可進行營造工程開工。

3. 營造監工階段

動土儀式後,便會開始基地開挖,接著是PC澆灌,阻止鋼筋受到土壤污染。放樣確認樑柱位置後,可以開始從底部往上,重複鋼筋綁紮、板模、灌漿、養護的流程,逐步完成建築體。這個階段,任何的毫釐之差都會使成果有所不同。小則影響設計效果的呈現,大則減損建築的壽命。因此,設計團隊與施工團隊的溝通與默契尤為重要。這也是為什麼黃巢設計工務店整合了設計、營建、裝潢,大幅提升工程的可靠性。

自地自建-基地開挖

基地開挖

自地自建-PC澆灌

PC澆灌

自地自建-地樑鋼筋綁紮

地樑鋼筋綁紮

自地自建-基礎底板組模

基礎底板組模

自地自建-大底灌漿

大底灌漿

自地自建-基礎養護

基礎養護

自地自建-鋼筋查驗

鋼筋查驗

自地自建-養護

養護

自地自建-樓板配管

樓板配管

自地自建-牆面鋼筋組立及配筋

牆面鋼筋組立及配筋

自地自建-建築室內

建築室內

自地自建-上樑

上樑

建築完成

建築完成

4. 領取使用執照

新屋落成後,向地方政府的公務機關申請勘驗,過關後就能拿到使用執照,然後憑此文件申辦水電、產權過戶等手續。這個流程所需的文件也不少,包括竣工查報表、廢棄物管制卡、氯離子檢測證明、鋼筋無輻射證明、施工日誌等等。一般人會尋求跑照業者的協助,但黃巢設計工務店當然會為屋主提供這項服務。

 

氯離子檢測

氯離子檢測

 

5. 室內裝修與完工階段

一般人對室內裝修的理解可能只是光源、板材、收納空間的排列組合,但對選擇黃巢的屋主來說,遠不只如此。畫廊?酒窖?攀岩牆?家不僅僅是一棟遮風避雨的住宅,也是實踐屋主對生活想像的藝術品。但如何讓天馬行空的設計與生活的舒適性取得平衡,則有賴設計師與屋主充滿內心卻保持熱情的反覆討論。黃巢與客戶之間,向來如此。

自地自建流程-艾拉.法蘿民宿

艾拉.法蘿民宿

 

常見問題

 1. 預算如何規劃?

費用可以從幾個面向來看:使用者需求與人數、施工所在縣市與位址、建築結構、最後是影響層面最大的屋主對於建材的選擇與室內設計偏好!

2. 建築成本一坪可以怎麼估算?

總的來說,黃巢建議成本估算應在一坪12萬起(不含室內裝修費用及建築設計請照費用)。並根據您的建地所在位置與周邊環境,也會影響整體施工的預算,例如:

  • 12萬/坪:周邊環境適合施工
  • 12-15萬/坪:不好施工
  • 15-20萬/坪:台北、新北 (跑照成本費用較高)

3. 自地自建與購買成屋比起來,哪個比較便宜?

不一定。實際費項會因為建地位置、施工、裝潢有所差異。但可以確定,您能享受更多空間的自由度及客製化的設計,擁有一個能住上一輩子的家,不像成屋在某階段可能需要換房。並且,兩者的可貸款成數是雷同的。

4. 是否有推薦案例?

有的!有的!黃巢經手多項知名自地自建案件,例如墾丁民宿興建案-艾拉.法蘿民宿桃園現代風格高雄多野樂寵物餐廳旅宿  以及墾丁民宿現代主義風格 等等,歡迎大家參考!

5. 自地自建如何開始?

如果有在觀望中的標的不妨先與我們聯絡,確認該地能合法興建,避免遇到土地上有無法遷移的占用建築物或其他無法興建的問題;如果您已有合適的建地,也歡迎跟我們討論預算跟初步的設計構想喔!

6. 土地可否幫我評估?

沒有問題!我們提供了土地評估、預算規劃與法律諮詢的服務,協助您在自地自建的過程中節省時間、少花冤望錢。

7. 自地自建流程?

建築設計 =〉申請建造執照 =〉營造工程工作進行 =〉領取使用執照,建築物能合法使用 =〉室內裝潢進行 =〉完工交屋。 所需時間約2-3年不等,也代表業主自己跑流程所需花費的精神與時間

8. 該注意的事?

你的土地能蓋房子嗎? 土地是否能合法興建是第一關,建議業主有觀望標的物時,即可聯繫專業團隊評估。第二關則是資金預備,需注意完土地之後,是否還有充足資金順利蓋完房屋!

 

9. 如何選擇專業團隊?

黃巢設計工務店由建設公司、建築設計、室內設計三大主體組成,提供專業的自地自建一條龍式服務,協助屋主真正省下溝通的時間與金錢!

來看黃巢室內設計團隊接受設計家透天厝自地自建設計案的專訪

結語

自地自建需要建築、營造、設計三方協力合作,彼此清楚房屋的設計方向及細節,了解工程進度,才能保障品質。黃巢設計工務店由建設公司、建築設計、室內設計三大主體組成,提供專業一條龍式服務,協助屋主真正省下溝通的時間與金錢。我們用同理心傾聽需求,並且注重建築設計的採光、通風,與時俱進創造符合主流的節能建築,重視科學風水「陽光」、「空氣」、「水」生命三元素,從專業立場幫屋主多想一些,以使用者需求為本,創造出一棟棟乘載著情感的夢想住宅,更多案例歡迎參考黃巢建築設計自地自建案例,也可透過填寫連絡表單,與我們聯絡溝通需求!