透天重建費用

前言 

3、40年以上透天舊屋在結構上的耐震設計普遍不足、安全性較低、空間設計感差,還有老舊管線的漏水問題等等,翻新只怕治標不治本,許多透天屋主但想要拆掉重建又不曉得成本該如何預估?本文將詳細說明有哪些重點花費項目需要考慮。

透天自建前考量重點:建蔽率與容積率

影響透天厝能蓋的多大與多高的兩項規定是建蔽率與容積率。前者是指房屋所能佔建地的面積比例,後者指樓地板總面積與建地的比例。一般來說,透天厝可佔建地面積六成,樓高不能超過五樓,但各地規定可能略有差異。因此,重建後的新屋是否比老屋更大?將會是考量的重點。另外,假如是連棟透天,務必確認土地產權是否獨立?也就是每戶是否有自己的建照?假如沒有,那麼就是與整個社區或建案共同持有土地,擅自動工可能會引起糾紛,建議先與管委會或同等功能的組織開會商議。

總而言之,建蔽率與容積率若不會造成損失並且有獨立建照,那麼就可以放心進到下一步,開始規劃預算分配了!

透天重建預算分配

1. 舊屋拆除費用

包含申請拆除執照、廢棄物清運,以及各項執照的代辦規費。主要會依清運難度與動線長短、廢棄物數量等估算費用,建議每坪的拆除費可先抓2萬左右。

2. 建築師規劃與基礎工程費用

透天重建完工前後圖

透天厝重建完工前後圖

如果有重建老舊透天厝的想法,建議先請專業的建築公司評估,包括是否能合法施工以及重建後的坪數是否划算等。此外,務必在廠商間比價之餘,注意對方是否有過去的作品以及業內的好口碑?不少苦主都是等施工進度開始延宕、設計走樣甚至工班與合約上不同時才發現受騙,屆時要補救失誤所需的成本會比一開始高出許多,因此務必小心。正是為了避免這種情況,黃巢提供從設計到施工建造的一條龍服務,確保計畫能在各個進度都能保持一致性,讓屋主不用親自監督、勞心勞力。假如對我們的服務有興趣,或有任何老屋重建的問題,都可以使用黃巢的免費諮詢服務,由專業的建築師替您解答!

從建築設計到施工與驗收的各項花費總和。房屋所在地是否有相對嚴格施工範圍、選用何種建築結構系統等影響設施工雜度的因素會影響費用。譬如黃巢團隊的自地自建經典作品桃園蘆竹F宅,地基位在巷弄中,並且是複雜度比重建更高的老屋增建工程,但效果出眾,是老屋翻新的另一選項。

工程費的每坪報價從每坪10萬到20多萬都有可能。基礎工程包含水電及泥作,因老舊管線會有生鏽、漏水問題,這筆費用不應該省略。我們建議千萬不要貪小便宜,因為沒有經驗的團隊不只常因不熟悉法規而涉及違建,無法申請使用執照,甚至有可能爛尾或人間蒸發。考量價格之餘,也要多了解建築師過去作品以及聲譽。若真的有預算考量,則盡量不動到格局,因為更動隔間會影響泥作工程的多寡。

3. 室內設計師設計與監工費

設計師的服務包括了諮詢、設計、選材、製圖等,費用每坪5,000~20,000元不等,主要依設計師的資歷與名氣而有所差異,但未必收費昂貴的設計師就最適合你,而是要確認彼此的理念是否契合。除此之外,假如希望圖紙上的設計巧思能被100%準確施作,那麼最好讓設計師負責監工,與工班直接溝通。這時就必須支付設計師監工費,費用依空間大小與工程複雜度而定。

一樓設計平面圖

一樓設計平面圖

透天厝一樓格局設計開放室空間 讓視覺更顯開闊

透天厝一樓格局設計開放室空間

 

4. 裝潢費用

主要分成大塊——室內設計、裝潢工程、家電設備、家具與軟裝佈置。其中設計與工程的費用約佔總預算的75%,家電設備與家具約各10%,軟裝佔5%,我們建議每坪裝潢費用可以先抓5萬左右。坪數與建材選擇是影響價格的關鍵因素,假如裝潢費超支,我們建議可以尋求替代建材。譬如木地板可以分成實木、海島型實木和超耐磨等,其中實木地板和超耐磨木地板價格就可以差到兩倍以上,可以大幅調節成本。

值得注意的是,老屋屋齡達30年以上就有機會獲得政府的危老重建補助。根據 2017 年 5 月公布的「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,通過審查後的重建房屋可獲得最高1.4倍的容積獎勵,同時向內政部申請最高800萬元的規劃補助。另外,目前多家銀行也有提供危老重建融資優惠貸款,但通常銀行會需要先確認房屋是否通過危老條例條件,再來是審核屋主的財務狀況是否有還款能力。這其中涉及許多流程及文件手續,同時自己想蓋什麼樣的房子,也牽扯到後面的建築結構、營造及室內設計等規劃,這些都與重建預算與容積獎勵很有關係。

 

結語

如果有重建老舊透天厝的想法,建議先請專業建築公司評估,包括是否能合法施工以及重建後的坪數是否划算等。此外,務必在廠商間比價之餘,注意對方是否有過去的作品以及業內的好口碑?不少苦主都是等施工進度開始延宕、設計走樣甚至工班與合約上不同時才發現受騙,屆時要補救失誤所需的成本會比一開始高出許多,因此務必小心。正是為了避免這種情況,黃巢提供從設計到施工建造的一條龍服務,確保計畫能在各個進度都能保持一致性,讓屋主不用親自監督、勞心勞力。假如對我們的服務有興趣或有任何老屋重建的問題,歡迎與我們聯絡!

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