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【老屋翻新必讀】 2 原因 3 問題 4 流程5案例參考,舊屋輕鬆翻身!

購入屋齡15年以上中古屋需要重新整修?老屋翻新預算要多少?該如何下手呢?黃巢準備經典案例為你分析老屋翻新必知 2大原因 3大問題 4大流程,教你預估所需費用,帶領你深入了解問題與要點,共同守護家族的記憶!

中古屋翻新想延長居住年限,並融合居住品質及美學,屋主該如何規劃呢?不妨從釐清老屋翻修的目的開始,與室內設計師一起評估翻新項目及費用預算,例如舊屋翻新經常需進行中古屋電線重拉工程,或是衛浴防水補強及裝潢等,這些可能是整體改造工程中費用花費較多的部分,另外,不同屋況裝修過程也會有不同的挑戰,屋主不妨先做些功課,瞭解中古屋翻新流程及可能遇到的問題,並與室內設計師討論。各項老屋翻新常見問題及室內設計作品參考,請見黃巢設計案例分享專業室內設計團隊的整理。

若您不確定自己的老屋應該進行舊屋翻新或老屋重建,可參考四大指標判斷舊屋該重建或翻修。想確認房屋是否達到危老重建的屋主,則建議閱讀一次搞懂【危老條例】!危老獎勵、申請資格、期限與流程全解析

 

為甚麼要老屋翻新?     

一般老屋翻新主要來自兩大原因:

家庭成員需求改變

有時家庭成員會隨著時間改變,例如有新的成員入住,小寶寶出生、長輩搬來同住、毛小孩加入等;也有可能是既有家庭成員進開始新的人生階段,如小孩進入學齡階段後,除了分房睡外,也需要獨立的閱讀學習空間;或是家中長輩年事漸高,有高齡住宅的需求,比如浴室需防滑地磚、坐輪椅長輩需較低的電器開關位置等,都是為了打造一個更舒適安全的居住環境,符合家庭成員新的需求,而進行老屋翻修計畫。

 

購入中古屋,重新整理屋況

房價居高不下,許多人會選擇購買中古屋。中古屋一般而言較新成屋的房價低,但會有較多基礎工程需要補強,特別是防漏水及管線重配置這兩個項目,另外格局有也可能調動,讓整體的採光、通風、動線有更好的規劃,並延長建築年限及居住品質。

 

老屋翻新三大注意事項

中古屋翻修最大的挑戰或是最花錢的部分,往往不是可見的壁癌、壁地磚脫落等問題,而是藏於房屋內部,例如基礎結構補強、水電管線全面更換、防水防隔音工程等基礎工程補強,也就是房屋本身體質改造,這些看不到的地方如果出問題,對居住者來說是不小的困擾。有哪些需留心的項目呢?我們整理客戶常遇到的老屋翻新 三大問題,在考慮翻新前不妨先問問自己。

 1. 基礎結構補強,需要進行哪些工程?

中古屋在進行翻新裝修時,為了屋主後續居住規劃,必定會進行基礎工程的補足,這個部分常是老屋翻新項目中最花錢的部分,也最需要細心確認細節的。特別是有些房屋在購入時,前屋主可能會提及否些區域已更新過,但仍要確認前屋主做的是全面更新或是部份更新,例如浴室的防水工程,是淋浴區或浴缸處做到頂,或是全面都有到頂?水電管線有更換,是全面換新、依照空間需求設置專屬迴路,或是只有廚房重拉?窗框做新的,外牆與窗框的接縫處是否有水泥補強,避免梅雨或是颱風季節滲水等問題。

2. 隔間及動線調整,是否依照使用者習慣規劃好了?

老屋翻新另一項大工程,就是隔間調整了!這個項目也會牽涉到管線配置等基礎工程需處理,另外很重要的考量是,隔間會影響整個房間的採光、通風及動線,並且更動後就不太會再更改了,所以老屋翻新時,空間預計怎麼做個區域的調整,是否減少或增加隔間,格局如何調動,都應該從長遠使用的角度來決定,詳細考量,避免一再修改,也更確保入住後的品質及安全。

3. 如何預估老屋翻新費用?

進行舊屋翻新估價時,設計師經常被問到:「目前這個預算報價,後續會不會一直追加其他費用?」,老屋的翻新工程花費分為三個部分:基礎工程費用、裝潢工程費用及軟裝費用,總金額估算將依屋況、屋齡、使用建材等差異而有所差別,不妨尋找信任的室內設計師評估後報價。而翻修工程都會報價後再簽約,如果照著項目走不太會遇到追加預算的情況,除非翻修過程中又發現其他小問題需處理,才有額外追加的可能,謹慎推估預算的話,不妨在基礎工程預算上預留 5~10% ,作為可能的額外支出備用。

老屋翻新、中古屋裝修,比較棘手的地方在於格局及管線的調整配置,經歷數十年的歲月,老屋的防水塗層、牆面水泥、水電管線等,都已經不勘使用,需要加入拆除工程、重拉水電和管線等必須基礎工程預算,這部分是老屋翻新的重點,為了居住舒適和安全,建議不要省這部分的預算。一般來說:

  • 拆除工程:每坪700~1,500(保護工程和清運費用另計),但假如是RC鋼筋混凝土牆面拆除費用會較高,約每坪4,000-5,000
  • 水電、管線工程:每坪9,000~12,000
  • 泥作工程:每坪2,500~12,000

整體預算分配,因為老屋翻新經常會遇到壁癌、牆面剝落、漏水等情況,影響居住安全和舒適,會建議把一半以上的預算撥給基礎工程(約50~60%),剩下的再進行裝潢工程(約20~30%),最後添購家具、電器等軟裝和設計師費用則通常約佔預算的20~30%。

那老屋翻新案件預算ㄧ坪到底要多少呢?老屋翻新預算每坪7萬~每坪12萬以上都有可能,主要需要看是否需要更改物件格局、管線是否需要重拉、及外牆和防水是否需要重做。若管線老舊需要重拉,或因應生活需要而大幅度更改隔間,都有可能讓預算提高。除此之外,透天厝等獨棟老屋,若需重做戶外防水或對整體外觀進行修建,預算會比公寓、大樓,會再高一些。

無論是什麼狀態的老屋,若能進行完善的老屋翻新,都可以重獲新生,為此完整的基礎工程是絕對不可少的,若基礎工程不到位,房屋的安全得不到保障,而精緻的裝潢和充滿巧思的設計,更能讓老屋貼近屋主的喜好及生活習慣,一點也不輸給新成屋。

 

老屋翻新四大流程

老屋翻新是什麼?一般舊屋翻修施工會有較多保護工程及基礎工程的施作,流程依屋齡、屋況不同,翻新項目和程度的差異,每個老屋翻新案例的流程也會有所差異,以下提供一般狀況的舊屋翻新作業流程,包括最初期的保護工程,以及由內部結構到外部室內設計的基礎工程、裝潢工程及軟件裝飾工程,但仍需注意不同需求也會有不同的程序喔!

 

1. 保護工程

保護工程是在翻新流程中最初期也最基本的工程,包含大樓電梯、走道、梯間等施工材料及工具會經過的地方,均須先行鋪墊保護,另外中古屋如僅有部分翻修,沒有施工的地方也應先行施作保護工程,避免不必要的碰撞。

 

2. 基礎工程

從拆除隔間、配管、天花板、地板,到水電管線重新配置,泥作抹牆及防水工程的施作,及貼壁磚鋪地磚,都屬於基礎工程,也是中古屋翻修的核心工程,在細心專業的基礎工程施工後,將老屋體質修復,以延長居住年限,接著才會進行硬裝及軟裝的裝修。另需注意拆除工程所產生的廢棄物,透過廠商清運是否有額外費用產生。

3. 裝潢工程

硬裝裝潢的部分,包含木作進場、系統櫃裝設、油漆牆面等,也就是將老屋上妝的過程,透過室內設計,賦予空間新的風格與生命!這部分的工程也會影響整體老屋翻新的費用差異,因為基礎工程費用較固定,為了日後居住安全該做的修復會依序重建,但裝潢工程則有較多彈性,提醒不管裝潢預算多寡,都多注意施工的細膩度,讓之後的居住有更好的品質。

4. 軟件裝飾

傢俱、其他裝飾品、窗簾、壁紙等都屬於軟件裝飾,也就是豐富空間內涵的各種元素,當軟件進屋後,也代表中古屋翻新工程接近尾聲了,最後再將施工環境做整理清潔,老屋翻新工程即完成,可以準備裝修完工後的驗收及入住囉!

 

通常老屋會遇到的問題?

一般情況來說,我們需要注意的問題包括了格局、設備與結構上的問題。格局問題包括了動線、採光、走廊空間與陽台使用等,這些是在規劃老屋翻新時,需要重新設計的格局重點。設備上,則需要注意水電、瓦斯管線等換新問題,這些設備有使用年限,若已超過合適的使用年限,需要拆除更換,才能確保往後的居住安全。而結構的安全與否也是重點,若翻新工程會涉及到建築物的結構改變,為避免觸法,也需要向相關政府單位申請裝修許可,才能夠進行修繕。

 

黃巢老屋翻新案例分享

了解老屋翻新後,是否還對老屋翻新的實際輪廓不夠清晰呢?以下和您分享幾件老屋翻新案例。

 

案例一:美式庭院鄉村中古屋小宅

這是位於桃園地區的15坪老屋翻修案,屋齡已經超過15年,一開始進到屋內發現這是一間露台坪數比室內坪數還大的房屋格局,是有點頭痛,不過跟屋主了解完需求後,屋主想改造成一個有更衣間、開放式廚房結合客廳、玄關的房子。我們定調在美式鄉村風,黃巢設計團隊以擅長的幾何切割空間設計手法,打通隔間,成功融合玄關、開放式廚房結合客餐廳、更衣室的空間格局,兼顧美學與收納,充分利用每一寸面積做出有效的運用,也讓採光及通風變得更好。

 

案例二:美式摩登中古宅

本件老屋翻新案件位於北部,屋齡超過30年。由於房子較舊,不免有漏水、管線老舊等問題,另外隔間和衛浴、廚房的配置也不服合屋主的需求,於是決定將基礎結構及格局都進行大改造。

屋主選定活潑時髦的美式摩登風格,因此使用創新的裝潢風格,活化屋內空間,前屋主將陽台外推以增加屋內空間,但為了採光和通風,我們重新建造陽台,再利用三面採光的特點,營造出明亮的氛圍。

屋內採用木紋拼接地板、廚房採用木紋地磚,廚房則使用復古磚,以不同的地面材質分割出各個使用區。牆面選擇多樣鮮豔色彩,讓搭配藤色原素,讓內部空間風格靈活明亮又不失連貫性。

 

 

案例三:歐式鄉村樓中樓

本件老屋翻新為位於新北市,是建於大樓一、二樓的樓中樓。

前屋主因為空間考量,將一二樓徹底分割,導致整體高度稍矮,空間較壓迫。和新屋主溝通後,依照他的需求,我們建議將二樓地板往後退一些,讓空間感更開闊。

配合該社區依山傍水,生態景觀優美的特色,我們將裝潢風格定調為鄉村風,營造出歐洲鄉間自然悠閒的生活環境。

由於地處山區,一樓地板採用復古磁磚,避免潮濕的水氣造成地面損壞。屋內包含許多木質、石材和鐵件,並依照新的風格重新設計旋轉樓梯,讓使用效率增高。另外,由於位在一樓,門面也能自己決定,我們將外牆和大門打造出歐洲鄉村小屋的感覺,讓房子內外風格都保持一致。

 

 

案例四:美式經典溫馨住宅

位於台北市的舊屋翻新案例,本屋採用美式經典風格,從白色大門、木質地板到各式家具,都圍繞著美式風格,裝潢中大量採用原木色、白色和大地色,營造出質樸柔和的氣氛。

玄關處地面使用橙色磁磚,和客廳內部做出區隔,跳色也讓整體空間更加靈活,廚房則選擇強烈的黃色牆面搭配時髦黑白磁磚地板,讓廚房成為明亮活潑的紐約風格。

本件案例鍾,房屋空間不大,各個區域卻擁有不同搭配,奔放地使用各式繽紛色彩和充滿差異的材質,打造出豐富房屋樣貌,將美式經典的自由、融合和多樣化精神發揮得淋漓盡致。

 

案例五:鄉村風重疊別墅

位於桃園市的老屋翻新案例,本案例屋齡超過二十年,有漏水、壁癌和隔間不服需求的問題,翻新時將原格局全數拆除,將臥室和衛浴的位置重新設計。

整體裝潢採鄉村風格,玄關使用復古地磚,客廳融合綠意和木材,還有特殊的木樑、拱門設計和窯燒文化石,呈現復古質感。餐廳和廚房空間廣闊,搭配實木中島,營造歐洲風情。並在維持整體風格下,設置大量收納空間。

此案例無論裝潢風格或格局設計,從整體建材、色彩到家具,都貼近屋主的喜好及需求,呈現溫馨鄉村的休閒氛圍,貼近屋主對理想房屋的期待。

老屋翻新案例:桃園│C宅│鄉村風

結語

中古屋翻修首重基礎工程修復,再應用硬體裝潢及裝飾軟件的搭配,並揉合原屋的歷史痕跡,從新舊交融中翻修出居住場域的獨特風韻,讓家的記憶再延伸。黃巢設計工務店的專業團隊,從營造工程到室內設計的全方位服務,多年來賦予許多老屋新的生命樂章,請見老屋翻新案例展示,或填寫表單聯絡我們,團隊將盡快與您聯絡討論需求。

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