前言
老屋究竟應該翻新還是重建？最關鍵考量還是成本，除了眼下可計算的施工與設計費用，你是否也關心房屋整建後的增值空間呢？此時就該好好計算建蔽率與容積率了。
簡單來說，建蔽率與容積率決定房屋重建後新家能蓋多大？假如坪數不增反減，無疑會影響居住品質，這些都是判斷老屋重建是否划算的機會成本。
那麼具體來說，建蔽率與容積率指的是什麼？又該如何計算呢？本文將為你詳細解答。
建蔽率是什麼？
建蔽率指的是建築物在建地上的最大面積佔比，簡單來說就是這塊地能拿來蓋建築物的面積比例是多少。
建蔽率越低，建築物周遭的空地範圍就越大，這該項規定是為了保留戶外空間，讓建築物間能維持合理的距離，除了維護市容也有安全考量。
以前房屋建蔽率通常較高，但隨著新建房屋愈來愈多，便在修法後將其調降，因此有時會出現老屋重建後佔地縮水情形。
建蔽率計算公式
建蔽率 = 建築面積 / 基地面積
一般我們習慣以：建築面積 = 建蔽率 × 基地面積，來計算房屋重建後的最大面積。
建議率計算範例
以黃巢位於桃園自地自建案例舉例，當地的建蔽率是60％，因此在250平方公尺(75坪)的基地面積上，建築面積不得超過150平方公尺（45坪），剩下的100平方公尺(30坪)則可以規劃成其他空間。屋主希望家族成員們都能住在一起，於是設計團隊在一樓前部設定為店面；側面中段規劃為上樓入口與電梯；後半部空地則為車位及小庭院等戶外空間。讓土地創造更大價值及更豐富的變化。
案例分享：桃園市 | 自地自建G宅 | 現代
但房子能蓋多高並非隨意決定，這牽涉到容積率。
容積率是什麼？
容積率是指建築總樓地板面積與基地面積之間的比例，也就是這棟建築物總共涵蓋的空間容量能有多少。
由於前面提到的建蔽率限制了建築的佔地面積，因此容積率則是在此基礎上，決定房子能蓋幾層樓，限制樓高除了安全考量，也確保建築不會對周圍造成過多遮擋與壓迫感。
容積率計算公式
容積率 = 樓地板總面積 / 基地面積
換言之，總樓地板面積＝容積率 × 基地面積。
容積率計算範例
舉例來說，如果容積率是200%，則在100坪的基地上，可以蓋出室內坪數200坪的房子。這時如果建蔽率是60%，則一層樓不能超過60坪，因此這個建案大約可蓋三層樓（200坪 / 60坪 = 3.33)。但如果屋主選擇一層樓只蓋50坪，那麼200坪 ÷ 50坪 = 4，便可以蓋四層樓，以此類推。但只要不超過容積率，房子便可以無限制增加樓層嗎？答案是不行。因為另一條法規規定，樓層高度不得超過基地前道路寬度的1.5倍＋6公尺。假設基地前的道路寬6公尺，則建築高度上限為：6 × 1.5 ＋6 ＝ 15公尺。即便沒有超過容積率，房屋也不得超過此高度。
這樣你是否也知道如何估算重建後的新屋大小了呢？
與建蔽率相比，容積率計算較複雜，因為有免容積的部分（如停車空間、地下室或電梯間）。我們僅提供一個粗略的計算方式，讓大家有點概念，具體計算方式還是以房屋實際狀況來評估，建議詢問專業建築黃巢團隊。
簡單來說：建蔽率和容積率決定房屋蓋「多大」、「多高」
| 建蔽率 | 容積率 | |
|---|---|---|
| 含義 | 平面土地管制 | 建築立體管制 |
| 計算公式 | 建築面積/基地面積 | 總樓層面積/基地面積 |
| 白話解釋 | 一層樓面積多大 | 可以蓋幾層樓 |
| 比率高 | 建築面積大，公共空間小 | 可蓋樓層多 |
| 比率低 | 建築面積小，公共空間大 | 可蓋樓層少 |
為何法規要規定建蔽率和容積率？
主要是為了避免都市過度發展，若是讓建築物無限制地蓋會造成生活空間壓縮，反而變得難以生存。所以政府訂定了法規規劃不同的「土地使用分區」，每種「土地使用分區」對於建蔽率和容積率有不同的規定，以確保居民的生活空間是足夠的，才能維持大家的生活品質。
危老重建 / 老屋重建的容積獎勵
109年5月9日起至114年5月9日以每年8%、6%、4%、2%、1%逐年遞減的時限容積獎勵，搭配規模獎勵合計最高也有10%。再加上根據「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」配合申請各項標章及評估，還能再申請最多30%。也就是說，在時限內申請且每個標章及評估都有做，能達到總和最高40%的容積獎勵，原先總坪數100坪的房子可以蓋成140坪！除此之外，申請者還能得到稅賦減免、重建補助款等福利。
為了瞭解各個城市規定的建蔽率、容積率以及危老重建的容積獎勵對應自己的房屋能蓋的範圍是多少，你需要先了解如何查詢都市用地和非都市用地。
如何查詢都市土地和非都市土地？
台灣的土地分成都市用地和非都市用地，兩種查詢方式略有不同。
- 都市用地：會因為各縣市的土地使用分區資訊系統差異，而略有不同，應以業管機關正式公布資料為準。查詢土地類別，可以上「全國土地使用分區查詢」或是「內政部不動產資訊平台」。但基隆市、台北市、南投縣、高雄市、屏東縣、台東縣需要需要按區參照計畫書或是細則。
- 全國土地使用分區查詢：網頁左側「系統功能」點開後即可輸入欲查詢的地址或是地段、號碼。
- 內政部不動產資訊平台：進入網頁後點選各縣市即可連接到各縣市的土地分區查詢系統。
- 非都市用地：首先查看「土地登記謄本」，了解使用分區和使用地類別，再對照下表。
| 使用地類別 | 建蔽率 | 容積率 |
| 甲種建築用地（甲建） | 60% | 240% |
| 乙種建築用地（乙建） | 60% | 240% |
| 丙種建築用地（丙建） | 40% | 240% |
| 丁種建築用地（丁建） | 70% | 160%。有些地區為保護環境則降為80% |
| 窯業用地 | 60% | 300% |
| 交通用地 | 40% | 120% |
| 遊憩用地 | 40% | 120% |
| 殯葬用地 | 40% | 120% |
| 特定目的事業用地 | 60% | 180% |
建蔽率和容積率常見問題
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建蔽率越高越好嗎？
- 建蔽率越高，雖然你屋內的使用空間會越大，但是相對的公共空間就會減少，所以未必建蔽率越高越好。你可以在買房前先確認基地面積和建蔽率。如果想要有更多的公共空間可以活動，就應該要選擇建蔽率較小的土地使用分區。
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容積率越高越好嗎？
- 容積率越高，建築物能蓋的高度就越高。但是每個土地的承受度有限，若是蓋太高有可能土地會承受不住而倒塌。尤其台灣是很常發生地震的國家，建築越高，在建築的工法、技術、建材就要有更高的品質，以避免倒塌風險過高。
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土地類別跟建蔽率、容積率有何關係？
- 政府根據不同的土地類別，會規定不同的建蔽率跟容積率，所以要想知道土地的建蔽率跟容積率，需要先查詢土地類別。
結語
老屋重建是否划算，除了建築團隊報價差異外，也別忘了計算建蔽率與容積率坪數變化的機會成本，同時結合使用需求一併考慮。除了能免費升級新家大小，申請者還能得到稅賦減免、重建補助款等福利，若有類似老屋重建疑問，歡迎使用黃巢設計工務店諮詢服務，由專業建築團隊協助解答。
