前言介紹
決定要自地自建，資金哪裡來？財務評估就是第一個要考量的點了。若手頭現金不夠，可以跟銀行貸款嗎？有什麼條件限制嗎？流程該怎麼跑？一般我們會建議至少準備三成自備款，因為自地自建是按照工程進度付款，若之後有資金缺口，不只付不出錢給包商，蓋到一半的房子不只沒辦法換成現金，貸款的銀行可能查封土地、凍結帳戶，甚至進入法拍程序。所以在決定自地自建以前，謹慎評估自身的財務狀況與還款能力是非常重要的。接下來，我們會詳細說明自地自建貸款的選項，以及如何申請！
自地自建貸款有哪幾種？
自地自建貸款種類，依據個人的自備款準備資金比例區分，可大概念上可分為土地融資、土建融、土建融＋額外籌資：
1.土地融資
適合對象：自備款比例達 70%-100%
利率： 2.5%-7%
年限：最長5年，房屋建成後轉一般房貸
又稱為建築基地貸款或是購地貸款，以土地作為抵押品，向銀行借錢來買地蓋房子。為了避免被用來炒地皮，需要在取得貸款6個月內取得建造執照，並且最長以18個月內為原則需開始動工，否則銀行將逐步收回貸款或按碼加息。
參考資料：中央銀行不動產貸款問與答
2.土地建築融資
適合對象：自備款比例達 50%-70%
利率： 3.5%-8%
年限：最長5年，房屋建成後轉一般房貸
在土地融資上加入建築融資，即是常聽到的土建融。建築融資是以尚未興建的建築作為抵押品，因此更偏向信用貸款，會有較嚴格的審核標準，必須按時完成工程計畫各階段，銀行才會逐步撥款。
3.土建融＋額外籌資：自備款比例 30%-50%
假如自備款額度不足，便須額外籌資，或透過變更建築設計等方式（如樓層、面積等），降低成本。
自2021/12/17起，針對房市貸款管制有四項重點修正，其中一項針對購地貸款也做了貸款成數調整，針對土地部分，購地貸款最高可貸款成數由6成降低為5成，自備款一成，須檢附具體興建計畫，且須於一定期間內動工：
圖片來源： https://finance.ettoday.net/news/2148008
例如：金融機構核定某筆土地之取得成本與鑑價較低者之金額為1,000萬元，並同意核貸最高貸款額度為500萬元，則該借款人尚未動工興建前，金融機構僅可撥貸400萬元，另外100萬元俟借款人動工興建後始得撥貸，以此類推(詳下表)。
自地自建貸款成數決定因素？
每個案子能申請到的貸款成數都不相同，有時甚至落差很大。銀行是根據什麼條件來決定成數呢？主要分為以下五個項目：
- 貸款人職業年收與自備款
- 土地房屋鑑價
- 土地使用分區
- 土地所在地與大小
- 詳盡興建計畫與財務說明書
不難發現，房地抵押價值與工程可靠度是銀行評估放貸風險的關鍵。低風險項目自然能拿到較高的成數與價低的利率。因此，當有些人為了增加申貸金額，而在建築融資的提高營建費用報價，卻超出合理報價範圍時，就會使成數打折。如果有相關需求，建議與專業建築團隊討論，由他們評估可合理追加的費用有哪些。
申請自地自建貸款必備文件
土地融資
- 買賣合約
- 土地謄本
- 土地使用分區證明
- 土地所有權狀
- 街道名稱的地籍圖、平面圖、空照圖
- 建造執照
- 都市計劃區段圖
- 個人證件：雙證件、收入證明、在職證明、戶籍謄本
建築融資
- 房屋營造計畫書
- 財務計劃書
- 建造執照
- 建築施工圖面
- 建築基地照片
- 合建契約（如果為合建項目才需要）
- 個人證件：雙證件、收入證明、在職證明、戶籍謄本
自地自建貸款流程
- 申請：向銀行提出土地或建築融資需求
- 審核：準備擔保品與所需文件，並進行勘驗流程
- 設定：核貸通過後進行設定與對保
- 撥款：待設定完成後即可撥款
自地自建貸款常見問題
自地自建貸款適用青年安心成家專案嗎？
不能！青年安心成家專案屬於購屋貸款，不包括自地自建。
房子完工後如何降低還款壓力？
建議房屋完工，拿到使用執照後可以將貸款轉為一般房貸，拉長貸款年限，減輕每月的還款壓力。
自地自建自備款建議準備多少較保險？
土融建融的自有資金需準備2-3成較保險，土地價格值錢的話較好執行，一般來說越北部越好執行，關鍵因素為自有資金準備多少？地區與土地價值多少？
結語
自地自建貸款的前提，除了準備充足的自備款，也應該選擇有經驗的建築師與包商。坊間室內設計公司聲稱可幫忙做自地自建，但卻無建築法規的專業知識，導致建築師與營造場各說各話無法連成一線，有很多溝通斷點，之後建築有危險疑慮卻沒人負責。因此黃巢才提供設計到營造的一條龍統包服務，把關每個環節，打造出一個又一個成功的自地自建案，幫許多屋主圓夢。假如有自地自建需求，歡迎諮詢黃巢團隊！
