「危老條例」全名是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，與都更計畫最大的差異在「加速」，危老條例適用更簡單快速的流程重建老屋，並享有危老條例獎勵，包含容積獎勵、減免賦稅等，吸引許多屋主關注，但務必注意的是，老屋重建條例有施行申請期限，必須在 116 年 5 月 31 日前提出申請，因此有興趣進行危老重建的屋主／地主，快把握時間瞭解危老條例是什麼，以及危老資格限制與申請流程吧！
什麼是危老重建？
危老重建全名《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，2017年由內政部營建署提出，目的為以費用補助、稅務減免、容積獎勵等優惠，推動民眾積極參與危老建築的重建，以保護住戶和公眾的安全。
危老重建、都市更新與老屋翻新比較
「危老重建」、「都市更新」、「老屋翻新」是中古屋主常搞混的項目，簡單來說，三者都是為了居住安全，將老舊建物重新整建為符合現代安全標準、及高齡生活所需居住機能的場域，最終目的均是「為了延長建築物的使用年限，達到更安全、更適用目前生活機能」，但執行方向卻大大不相同，三者的差異如下：
危老重建
建物經 100％土地及合法建築物所有權人同意，並通過危老建築評估後即可進行，與都更條例相較多了許多彈性，擁有合法房屋證明有機會輕鬆成為一人建商，且無面積限制，所以小基地也能進行危老重建！且程序簡化，經相關單位的建築結構鑒定後，確認符合危老建築資格，就可以申請建築執照開始重建與施工，省下了舉辦公聽會、聽証會等都更所需的評估程序，並有限時危老獎勵政策，期限內完成申請再享容積獎勵及賦稅減免等優惠。
都市更新
都更條例主要目的也是為了老舊房屋的居住安全，例如考量建築耐震度、管線老舊、都市建築風景等，而將這些風險較高的老舊建築拆掉重建，達成更符合目前都市生活機能及安全的建築。與危老條例相較，有較高的基準容積（都更上限為 1.5 倍，危老上限為 1.3 倍），但一般都更新申請程序較冗長，須透過公聽會、聽證會、審議會核定，才能申請建築執照進行拆除及施工，而除了海砂屋、輻射屋或是災損房屋外，都更面積須達到 500 平方公尺以上，相對限制較多。
危老重建和都市更新經常被一起提及，兩者有許多相近之處，當然也有所差異、各有千秋，以下列出危老重建和都市更新的差異，屋主們可以多加參考，選擇出最適合的方案。
| 危老重建 | 都市更新 | |
| 實施期限 | 116／5／31 | 無期限 |
| 目標 | 重建老舊、危險的建築物 | 更新城市區域、提高城市功能 |
| 面積限制 | 無限制，小坪數也可申請 | 至少300坪以上 |
| 資金來源 | 建商支付、屋主自付（政府提供優惠貸款） | 政府出資、建商支付、屋主自行籌款或向銀行借貸 |
| 審核時間 | 較短（3~6個月） | 較長（通常為1年以上） |
| 實施方式 | 合建：地主出地、建商出錢，重建完後拆分利潤。
自建：地主出地出錢，委託建商興建，聘請全案管理公司規劃，重建後獨享利潤。 |
公辦：由政府推動，或公開評選建商。
民辦：地主出地、建商出錢興建，共分利潤。 自辦：地主出地出錢委託建商興建，地主獨享利潤。 |
| 住戶同意 | 需獲得執行範圍內100％的屋主同意 | 需獲得執行範圍內80％的屋主同意 |
| 容積上限 | 基準容積的1.3倍或該建築基地原建築容積的1.15倍 | 法定容積的1.5倍 |
| 稅務減免 | 地價稅、房屋稅 | 地價稅、房屋稅、契稅、土地增值稅 |
老屋翻新
中古屋重新裝潢，原因常為家中人員變化，例如新生兒誕生，或是房屋使用目的變更，例如自住更改為其他親人居住，為合符合使用目的而將舊屋翻修，重新裝潢，補強基礎建設及更新裝潢風格。所需時間較短，更動範圍較小，詳細可參考這篇說明：【老屋翻新必讀】2 原因 3 問題 4 流程，舊屋輕鬆翻身！
危老重建優點
為什麼要參加危老重建計畫呢？根據台北市建築管理工程處資訊，主要有四大優點：
1. 容積獎勵
危老重建的容積獎勵總額最高可到建築物規定容積的1.4倍，也就是增加40%，其中包含兩個部分：
第一部分：危老政策容積獎勵 (至多30%)
依照危老重建條例，危老進行重建可獲得容積獎勵，上限分為以下兩種情況：
- 原建築容積超過現今法定容積者→ 最高1.15倍容積獎勵
- 原建築容積未超過現今法定容積者→最高1.3倍容積獎勵
危老政策容積獎勵項目如下：
- 符合危險及老舊建物：6 ~ 10%
- 原容積大於基準容積：6 ~ 10%
- 智慧建築：2 ~ 10%
- 退縮建築：8 ~ 10%
- 建築物耐震設計：2 ~ 10%
- 無障礙環境：3 ~ 5%
- 協助取得開闢公設：5%
- 綠建築等級：2 ~ 10%
須注意，以上選項加總不可超過30%（建築容積超過現今法定容積者，不得超過15%）。
但大家應該都有發現，若以上項目全部達成，總額將遠遠超過最高15%或30%的限制，因此，各建商或屋主可以依自己的情況，選擇要採用其中的哪些項目，加以排列組合為最適合自身建案且容積獎勵最高的搭配，不需要全部項目都達成唷！
第二部分：時程容積 + 基地規模容積獎勵 (至多10%)
除了上面提到的危老政策容積獎勵 (15%或30%) 外，若滿足關於時效和基地規模特的特定條件，還可以再享有最多10%的容積獎勵。
- 時程容積獎勵：
為鼓勵民眾加速參與危老重建，政府祭出「時程獎勵」，在危老重建政策推出的三年間，進行危老重建的案例，即可獲得 10 ％的容積獎勵。按照三年的預定期限，時程獎勵只持續到2020年，但為了持續推動民眾進行危老改建的意願，又加碼了五年的期限，從2020年5月12日開始由8 ％、6%、4%、2%、1%逐年遞減，至114年5月12日後便再無時程容積獎勵。 - 時程容積獎勵表格：
提出申請時間 時程獎勵額度 109 / 5 / 12 ~ 110 / 5 / 11 8% 110 / 5 / 12 ~ 111 / 5 / 11 6% 111 / 5 / 12 ~ 112 / 5 / 11 4% 112 / 5 / 12 ~ 113 / 5 / 11 2% 113 / 5 / 12 ~ 114 / 5 / 11 1% - 基地規模容積獎勵
同樣在民國109年新增的還有「基地規模獎勵」，重建面積若達200平方公尺（約60坪）便可獲得2%的容積獎勵，每多100平方公尺，便可再增加0.5%。
危老條例修正後，允許合併非危老的鄰地辦理重建，但合併鄰地進行重建時，鄰接基地或是鄰接土地的容積獎勵計算限制為 1,000 平方公尺內，並非無上限回饋喔！當然，若所有土地都是危老，就不限制在1,000平方公尺內！
惟需注意時程容積獎勵和基地規模容積獎勵相加，總和不可超過10%。
小結：
1.原建築容積超過現今法定容積者→危老容積獎勵上限 15%，另外期限內申請獎勵 10%，最高可獲得 25% 容積獎勵
2.原建築容積未超過現今法定容積者→危老容積獎勵上限 30%，另外期限內申請獎勵 10%，最高可獲得 40% 容積獎勵
2. 放寬建蔽率，並有高度管制
建蔽率的放寬會以住宅區基地為限，不能超過原建蔽率，而建築高度管制則由中央授權給各地方主管機關訂立標準。
相關閱讀：何謂建蔽率、容積率
3. 賦稅減免
於民國116年 5 月 31 日前申請危老重建者，可享有三項稅賦減免優惠，分別列舉如下：
✔ 重建期間免徵地價稅
✔ 重建完成後 2 年內的地價稅及房屋稅減半徵收
✔ 重建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收期間可延長 10 年
| 重建進行期間 | 完工後兩年內 | 完工後十二年內(兩年後再延長十年) | |
| 房屋稅 | 無 | 減半 | 減半 |
| 地價稅 | 免繳 | 減半 | 正常計算 |
小結：重建期可免徵地價稅，重建完成後，最長還可享房屋稅減半徵收 12 年
4. 住得安全安心，並美化市容
危老條例針對的建物，多為屋齡 30 年以上，無電梯的公寓建築，在重建後對城市風景也有更多的加分，更重要的是重建後耐震度等結構問題，與管線老化潛藏的危險均能一次解決，讓居民在更美麗與安全的城市生活，是件美好的事！
危老重建缺點
凡事有利就有弊，危老重建雖然優點非常多，但也有些讓人困擾的部分，以下將列出危老重建常見的缺點：
- 須全體同意：危老重建須要所有屋主同意，若是住戶較多的公寓大樓，會產生很多不同的情況，像是剛裝修完自己的房子、無法負擔重建開銷、年事已高不方便搬家等等的問題，導致有住戶不同意，此時就很難處理。
- 支出費用：雖然政府有很多配套貸款、補助措施，危老重建還是一筆不小的支出，還不包含搬家費用、改建期間的租屋費用等等。
- 基地問題：危老改建不限制最小面積，有時會產生基地零碎、狹長等等情況，空間規劃上會比較困難，配置不易。
危老重建費用
危老重建費用依不同的建商、建築師及專案公司會有不一樣的數字，各個案例在動工後的情況也不同，價格差異非常大，無法明確列出費用，以下列出危老重建會花費的項目：
- 建築師費用：建築結構設計、室內設計等等。
- 專案管理費用：評估、規劃、進度管理、銷售管理等等。
- 營造費用：建材、人力成本、建造費用等等。
危老重建會有補助嗎？
- 計畫補助：每案最高可提供55,000元補助金，另加行政手續費5,000元。惟需注意每個縣市的皆有名額限制。
- 耐震評估：初步評估可補助12,000至15,000元，詳細評估最高可補助總費用的30%，但設有400,000元的上限。
- 融資貸款信用保證：對於自住房屋，政府提供危老重建優惠貸款，每戶最高可申請300萬元，無身分資格限制，貸款期限5年。
- 重建工程貸款利息補貼：符合申請條件的家庭，最多可獲得350萬元的重建工程貸款利息補貼。貸款期限最長可達20年，寬限期（僅須繳納利息）最長可達5年。
危老重建貸款額度？
危老重建其中一個難題就是金額，尤其對選擇自建的地主來說，需支付工程款是一筆不小的開銷，許多地主手上是沒有那麼多錢的。
不過，近年有不少銀行針對危老重建計畫提供全額貸款，由地主自建的危老重建案在額度內可貸到百分之百的資金。額度為房屋完工轉房貸後核貸金額的七成，若建屋的費用在此金額以下可全額貸款，提供建商所需的各式費用，徹底解決地主在預算上的困擾。
需注意的是，使用此項貸款，銀行通常會要求地主將貸得的金額全部存放在銀行信託帳戶中，換句話說這筆錢是不能作為其他用途的，流動性有限。需要動用到這筆錢時，需要由建設公司必須提供銀行詳細的報告書，列出建築師費用、工程費、審查費用等等金額，貸銀行確認過後才會依照開銷存信託帳戶裡放款。
危老的評估條件 – 我家可以危老重建嗎？
介紹過危老重建獎勵後，各位屋主是否已經心動了呢？接著就來看看取得危老重建資格有哪些條件吧！
危險老舊建築的定義：
一、以下三點需全部符合：
- 位於都市計畫區
- 合法建築
- 非古蹟或歷史建築
二、以下三點只需符合其中一點：
- 有立即危險：政府要求限期拆除／補強的建築（如海砂屋、危樓等等），或耐震評估未達乙級。
- 屋齡30年以上，無電梯，耐震評估乙級。
- 屋齡30年以上，有電梯，耐震評估乙級，且補強成本超過重建成本的二分之一。
合法建築代表需領有使用執照、營造執照或是擁有合法房屋證明，如果是違建則不適用危老條例！
補充說明-耐震評估：
經過民眾申請後，政府委託技師至建築內進行老屋健檢，評估該建築的耐震程度，分為初評和詳評兩階段，初評費用約15,000~20,000，詳評費用約150,000起，依面積調整。
| 等級 | 甲級 | 乙級 | 未達乙級 |
| 狀態 | 安全 | 有安全疑慮 | 不安全 |
危老條例申請期限及流程
危老條例申請期限
危老重建設計畫有申請期限，申請截止日為民國 116 年 5 月 31 日，如果有計畫申請，務必要在期限內提出申請喔！
危樓重建流程
申請流程
- 提出申請：
向各縣市政府受理「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的業務窗口提出申請，須注意，必須取得半數居民同意才可進行危老資格確認
- 確認危老資格：
負責單位會進行危老資格審查，確認建物是否為歷史建築須保存，並進行結構評估（可能包含初步評估與詳細評估兩階段，需檢附文件，並可申請評估費用補助）
- 取得其他住戶同意：
符合危老建築物認定後，需取得全部住戶之同意。
- 提出重建計畫書：
提供專業建築師擬定的「重建計畫書」和其他相關文件，如：土地及合法建築物證明、申請基本資料、危老資格證明、土地使用規定、申請容積獎勵項目和額度、建築無配置圖和設計圖。
- 申請拆照和建照：
申請原有建築物的拆除執照以及新建物的興建執照。
- 動工：
提出建照及拆照申請，進行施工。
- 申請使用執照：
施工完成核發使用執照，也代表重建完成，開始進入地價稅及房屋稅減半徵收優惠。
危老重建負責單位
危老重建流程繁多，途中會經手許多不同的單位，有時會讓申請人混淆，不知道現階段應該找哪個單位處理，下表以新北市為例，說明各危老重建流程分別屬於何種單位負責：
| 階段 | 項目 | 負責單位 |
| 一、確認資格 | 耐震初步評估
耐震初步評估補助 房屋合法認定 原建築容積確認 |
工務局 |
| 是否為政府指定之歷史、文化、藝術及紀念價值之建築物 | 文化局 | |
| 二、重建計畫審查 | 危老重建計畫書之製作 | 城鄉局 |
| 容積獎勵疑問
危老重建計畫補助 |
都更處 | |
| 三、重建計畫核准後 | 拆照雨建照審查事宜 | 工務局 |
| 危老重建計畫核准後疑義 | 都更處 | |
| 稅捐減免 | 稅捐處 | |
| 信用貸款保證 危老住宅貸款利息補貼 |
財政局 |
一定要和建商合作嗎？合建和自建的差異
危老重建的執行方式可以粗略地分為合建和自建，合建由建商主導、屋主出地，自建由地主主導、建商出力。在了解危老重建的流程後，許多屋主會認為過於繁複難懂，難以自行處理，興起想請專業人士協助的想法，如此一來，只能選擇合建了嗎？也不盡然唷。以下就詳細介紹兩者的具體差異和優缺點：
合建
地主和建商合作，由建商全權規劃、整合重建案。包含與屋主洽談、跑政府部門流程、營造發包、監造、銷售等等，重建資金也由建商負擔，屋主只需要提供地。重建完成後，建商和屋主按比例拆分新建物的坪數和土地面積。通常越昂貴的地段建商分得的比例就越低，屋主可自行和建商協議，找出雙方都能同意的比例。
優點：屋主不需有自備款、不需煩惱複雜的流程和法規。
缺點：重建後的坪數需與建商拆分、若遇到不肖建商可能會吃虧（建商隱瞞容積獎勵、採不利屋主的合約等等）
自建
地主自行主導重建案，除了出地以外，還需支付建商興建的費用，除此之外，申請流程、整合等工作也需由地主自行處理，由於業務較專業且繁瑣，一般地主要自己完成可能有些吃力。
不過也不需太擔心，地主通常會委託全案管理公司或請建商協助執行，例如黃巢建築工作室，就會包辦危老重建的繁瑣步驟，替屋主掌握進度、跑流程甚至是監造，對屋主來說，選擇正確的營造公司，自地自建也能簡單又方便。而且和合建不同的是，重建結束後，地主向建商和管理公司支付費用，自身可擁有全部的坪數。
優點：重建完成後地主能享有全部的銷售利潤。
缺點：地主需有自備款以支付重建費用（銀行提供優惠貸款）、流程繁瑣耗時且易被退件。
危老重建陷阱
若地主選擇合建方式，是建商出資並主導重建，完工後依合約上比例回分地主；有些建商會在合建契約裡暗藏對地主不利的條款，因此在簽約前一定要注意，最好地主方也要請一位可信的律師檢查，以免合約中有不合理的地方。選擇自建的地主們，也不能過於放鬆警惕，自建意味著需要委託營建公司進行建造，也須多注意，以下列出危老重建常見的陷阱：
一、重建共同協議書：地主數量眾多，可能會有意見不一致的份上，為了避免影響重建進行，建商應協助地主們制定「重建共同協議書」，註明會議召開的方式、決議規定等等，以維持重建的過程溝通順利。
二、選屋分配方式：地主們應該共同制定選屋分配方式，並註明於重建共同協議書中，以確保重建後選屋是公平的，可以多找一些估價師，並取各估價師之間的平均值或中位數，或找尋其他能讓地主們都可信任的分配方法。
三、明訂決策權：建案開始後，若完全將決策權交給建商，地主可能會失去參與的權力，因此推薦在合約上註明建商執行計畫時，需要地主們的共同同意。
四、建商背景調查：不論是合建或自建，選擇建商的時候一定要廣泛搜集資料、多方比較，找出最有公信力的建商，以免蓋到一半成了爛尾樓。建商提出的過往實績案例也需要查證，若實績不是真實的，那麼這間建商的可信度將大打折扣。
五、禁止讓與條款：有些建商會在合約上註明禁止讓與條款，也就是地主不能將正在開發的土地權轉讓，以避免建案變數不斷。但這項條款同時剝奪了地主反悔的權力，可能因此被建商佔了便宜，若要簽署禁止讓與條款，建議須配合詳細訂定雙方義務及權利的合約，以捍衛自己的權益。
如何尋找危老重建團隊
危老重建最重要的就是找到值得信任的的建商或建築團隊，黃巢設計團隊深耕老屋翻新、重建多年，是值得相信的好選擇。另外，進行危老重建時，由於需考量建築結構、營造、室內設計等規劃，不妨尋找能提供全方位服務的團隊，從建築到室內設計整體考量，更能省去不同單位溝通時間，協助重建更快完成！黃巢設計工務店擁有業界完整的一條龍服務，專業建築師及室內設計師團隊，從規劃到營造到室內設計裝潢，專業的建議，流暢的溝通管道，是執行危老重建的最佳選擇！非常歡迎與我們聯絡，討論可行方案，及協助評估流程與費用！
📍同時瞭解自地自建方案 👉【自地自建常見問題說明】費用、流程、案例分享
下載危老條例懶人包
資訊太多沒有全部記住嗎？沒關係！如果想快速複習危老重建條例的三大獎勵、四大配套與常見問題，可以看看這份3分鐘懶人包，也歡迎將它分享給需要的親朋好友！
